برچسب: ساختمان سازی

به گزارش اقتصادران، سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی تازه بهار امسال ۶۹ درصد افت کرد؛ رکود، تورم ساخت، مالیات‌های ناگهانی و ابهام سیاسی، بازار ساخت‌وساز را به کما برده و چشم‌انداز کوتاه‌مدت صنعت ساختمان را مبهم کرده است.

با توجه به تورم تولید حدود ۴۵‌درصدی، حجم سرمایه‌گذاری در «پروژه‌های تازه» به لحاظ رشد واقعی ۶۹‌درصد افت کرده‌است. این میزان رشد واقعی منفی در «سرمایه‌گذاری‌ها برای ایجاد ساختمان تازه»، دست کم از سال‌۸۶ تاکنون، «بی سابقه» است.

سال‌گذشته اندکی بیش از ۱۲۰۰‌همت سرمایه به «کل» پروژه‌های ساختمانی شامل سه گروه «پروژه‌های تازه، پروژه‌های نیمه تمام‌ها و همچنین تکمیل ساختمان» وارد شد. امسال، اما این بازار، «سرمایه گریز» شد به‌طوری‌که، در فصل اول، سرمایه صرف شده برای پروژه‌های ساختمانی تازه، براساس رشد واقعی، دوسوم نسبت به فصل اول سال‌گذشته کاهش پیدا کرده‌است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، سهم «پروژه‌های تازه» از کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهر‌های ایران نسبت به اواخر دهه‌۸۰، «کاهش شدید» داشته‌است. فعالان ساختمانی در سال‌های اخیر به دلیل «رشد تصاعدی ریسک‌های تولید»، شرایط «تکمیل سرمایه‌گذاری» را از‌دست دادند.

رشد واقعی سرمایه‌گذاری در «تکمیل ساختمان‌ها»، منفی ۴۳‌درصد شده‌است که چنین کاهشی از سال‌۹۵ به بعد، بی‌سابقه ارزیابی می‌شود.

سقوط تاریخی سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی طی بهار امسال از ۶ منظر قابل‌بررسی است؛ سبقت تورم ساخت از رشد قیمت مسکن، ابهام درباره آینده فروش ملک و ساختمان، شرایط تورمی بازارها، انتظارات تورمی و همچنین فضای سیاسی آغشته به «مذاکره با غرب، برزخ مذاکراتی و تنش نظامی» باعث شد فعالیت‌های ساختمانی به «کما» برود.

در این میان، «مالیات‌های ناگهانی» و خارج از عرف مالیات ستانی سال‌های قبل، ضربه نهایی را در ابتدای امسال به فعالان صنعت ساختمان وارد کرد. سازنده‌ها برای پروژه‌هایی که هنوز «در حال ساخت» هستند، «اعمال قانون» شده‌اند. از آنها خواسته می‌شود فعلا مبلغی را بابت «مالیات آینده» به‌صورت علی الحساب به حساب دولت واریز کنند. این شوک مالیاتی اکنون ترس سرمایه‌گذار برای «ادامه فعالیت» در صنعت ساختمان را به‌همراه داشته‌است.

رکود خرید ساختمان به‌قدری سنگین و فضای بازار مسکن به‌قدری مبهم شده که «چشم انداز نهایی سرمایه‌گذاری ساختمانی» اصلا مشخص نیست. در کنار شوک مالیاتی، نامعادله تورم تولید و تورم مسکن نیز چالش دیگری برای فعالان ساختمانی شده‌است. بهار امسال تورم تولید مسکن نرخ ۴۵‌درصد را ثبت کرد درحالی‌که تورم مسکن در سطح ۱۸‌درصد قرارگرفت.

بهار امسال تیراژ تولید مسکن ۲۰‌درصد نسبت به بهار سال‌گذشته افت کرده‌است. همچنین «حجم سفارش کار ساختمانی» برای نظارت، ۳۰ درصد کاهش داشته‌است. فعالان ساختمانی چشم انداز روشنی را در کوتاه‌مدت قابل‌تصور نمی‌دانند.

به گزارش اقتصادران، طبق اعلام مرکز آمار در بهار امسال درصد تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در چهار فصل منتهی به فصل جاری، نسبت به دوره مشابه سال قبل (تورم سالانه) ۳۷.۲ درصد بوده که در مقایسه با همین اطلاعات در فصل قبل (۳۰.۰ درصد)، ۷.۲ واحد درصد افزایش داشته است.

در بهار امسال شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران ۳۹۶۳.۷ اعلام شده که نسبت به فصل قبل ۲۲.۳ درصد، نسبت به فصل مشابه سال قبل ۴۹.۷ درصد و در چهار فصل منتهی به فصل جاری نسبت به دوره‌ی مشابه سال قبل ۳۷.۲ درصد افزایش داشته است.

افزایش تورم فصلی

طبق داده‌های منتشر شده در این فصل، در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم فصلی با ۳۸.۱ درصد مربوط به گروه اجرایی «سیمان، بتن، شن و ماسه» و کمترین تورم فصلی با ۳.۰ درصد مربوط به گروه اجرایی «آهن آلات، میلگرد، پروفیل در و پنجره و نرده» است.

افزایش تورم نقطه به نقطه

همچنین در بهار امسال درصد تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) ۴۹.۷ درصد است که در مقایسه با همین اطلاعات در فصل قبل (۳۷.۹ درصد) ۱۱.۸ واحد درصد افزایش داشته است.

در این فصل در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم نقطه به نقطه با ۷۳.۷ درصد مربوط به گروه اجرایی «گچ و گچکاری» و کمترین تورم نقطه به نقطه با ۲۳.۵ درصد مربوط به گروه اجرایی «شیشه» است.

افزایش تورم سالانه

بررسی‌ها نشان می‌دهد در سه ماهه اول امسال درصد تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در چهار فصل منتهی به فصل جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل (تورم سالانه) ۳۷.۲ درصد بوده است که در مقایسه با همین اطلاع در فصل قبل (۳۰.۰ درصد) ۷.۲ واحد درصد افزایش داشته است.

در این فصل در بین گروه‌های اجرایی بیشترین تورم سالانه با ۵۷.۶ درصد مربوط به گروه اجرایی «گچ و گچکاری» و کمترین تورم با ۲۱.۲ درصد مربوط به گروه «آهن آلات، میلگرد، پروفیل در و پنجره و نرده» بوده است.

به گزارش اقتصادران، مهدی چمران، رییس شورای شهر تهران، امروز در حاشیه جلسه شورا از طرح تازه وزارت نیرو برای ساخت و ساز صفر در شهر تهران رونمایی کرد، او اعلام کرد که این وزارتخانه دیروز طرحی داده درباره اینکه به دلیل بحران آب ساخت و ساز در تهران به مدت دو سال صورت نگیرد. البته چمران این ایده را به زایمان نکردن به دلیل نداشتن پوشک تشبیه کرد. اما این طرح چه جزییاتی دارد، غلامرضا کاظمیان، دبیر شورای عالی معماری و شهرسازی و معاون وزیر راه و شهرسازی در گفت‌وگو با اکوایران جزییات این طرح را شرح می‌دهد.

او با تاکید بر نکات جلسه می‌گوید: «به نظر می‌رسد که از نقطه درست‌تری باید مساله را شروع کنیم، آن هم این است که بارگذاری جمعیتی و فعالیتی جدید در تهران باید در چارچوب اسناد مصوب توسعه و عمران محدود شود. این حتما به معنای محدودیت شدید خواهد بود زیرا نکته ما این است که باید تلاش کنیم جمعیت و فعالیت اقتصادی که مصرف زمین و مصرف آب و کاربری بالایی دارند یعنی نیروی انسانی زیادی لازم دارند، بتوانیم به عنوان نقطه شروع تقاضای ساخت و ساز در تهران محدود کنیم.»

دبیر شورای عالی معماری و شهرسازی تاکید می‌کند: «این نقطه شروع درستی برای موضوع است، وزارت نیرو کلی‌تر درخواست شده است، البته خود آقای رییس جمهور هم از ما خواسته بودند که سیاست‌های کنترل ساخت و ساز و توسعه تهران را ارائه دهیم، یکی از مبانی اساسی آن این است که برای جلوگیری از رشد منطقه تهران بتوانیم بارگذاری جمعیتی و فعالیتی در تهران را محدود کنیم به گونه‌ای که جمعیت تهران اضافه نشود، مکانیسم آن هم این است که فرصت‌های شغلی در تهران به فرصت شغلی از نوع خدمات برتر کلانشهری تغییر ماهیت دهند. ضمن اینکه رونق و توسعه اقتصادی تهران را داشته باشیم اما در عین حال باعث افزایش جمعیت و ساخت و ساز هم نشویم.»

ساخت و ساز در محدوده شهری تهران

او در پاسخ به این پرسش که آیا این طرح فقط مختص به شهر تهران است یاخیر، نیز می‌گوید: «ما مجموعه شهری تهران را در نظر داریم  یعنی منطقه کلانشهری تهران که شامل دو استان تهران و البرز می‌شود البته شهر تهران در آن وزن اساسی دارد.»

کاظمیان در پاسخ به پرسش دیگر اکوایران که آیا این طرح روی قیمت مسکن و درآمد شهرداری موثر نیست، نیز می‌گوید: «سناریوواقع بینانه این است که جمعیت پذیری و فعالیت نامتناسب با شرایط تهران را کاهش دهیم، طبیعتا وقتی می‌گوییم خدمات برتر کلانشهری جایگزین شود، رونق اقتصادی در تهران تداوم خواهد داشت. در بحث درآمد شهرداری‌ها هم باید به لایحه درآمد پایدار شهرداری‌ها می‌تواند به شهرداری کمک کند.» او معتقد است که به این دلیل که شوکی به بازار وارد نشود، بارگذاری واقع گرایانه دنبال می‌شود.»

تاثیر ساخت و ساز صفر روی قیمت مسکن

کاظمیان در پاسخ به این پرسش که خدمات برتر کلانشهری دقیقا شامل چه مواردی نیز می‌گوید: «در ادبیات تخصصی اقتصاد شهری، عمدتا فعالیت‌های اقتصادی هستند که بهره‌وری زمین بالاست و در مقابل نیروی انسانی و مساحت بالای زیادی لازم ندارند. مثال آن هم از این خدمات مهندسی، طراحی و رسانه‌ها، صنایع های تک، مصادیق آن‌ها هستند.»

معاون وزیر راه و شهرسازی تاکید می‌کند: «در بحث درآمد شهرداری هم اگر بتوانیم این نوع فعالیت‌ها را در شهر رشد دهیم، طبیعتا چون درآمد بالایی دارند، از محل عوارض و مالیات درآمد شهرداری جبران می‌شود. کمااینکه بسیاری از کلانشهرهای دنیا، نرخ رشد جمعیت صفر است و باتوجه به الگوهای ساخت و ساز، از طریق این جایگزین‌های اقتصادی، درآمد شهرها را تامین می‌کنند.»

به گفته کاظمیان، این مصوبه هنوز نهایی نشده است، قرار است که سازمان‌ها و وزارتخانه‌های عضو شورای عالی پیشنهادات خود را در سه دسته فوری، میان مدت و دراز مدت مطرح کنند، طبیعی است که به دلیل شرایط بحرانی در تهران تصمیمات سریع صورت بگیرد.

به گزارش اقتصادران، روزنامه همشهری نوشت:

امسال بازار ساخت‌وساز در پایتخت با اتفاقات بی‌سابقه‌ای روبه‌رو شد. اخراج مهاجران غیرمجاز در اوایل زمستان سال قبل بیشتر شد و از ابتدای سال۱۴۰۴ شکل جدی‌تری به‌خود گرفت. مشهور بود که کارگران افغان با دستمزد کمتر و بدون بیمه، کارهای سخت‌تری را انجام می‌دهند؛ مخصوصا آنهایی که بدون هیچ مدرکی و به‌صورت قاچاق آمده‌اند. دستمزدی که به‌دلیل آمدن سال جدید افزایش پیدا کرده بود، با خروج نیروی کار افغان بیشتر شد. اکنون مزد ساده‌ترین کار یعنی خالی‌کردن مصالح از کامیون و چیدن آن در کارگاه برای کارگر روزمزد ایرانی، از یک‌میلیون تومان در روز بیشتر شده است؛ درحالی‌که سال قبل با ۹۰۰-۸۰۰هزار تومان انجام می‌شد و کارگر افغان آن را با۷۰۰-۶۰۰هزار تومان هم انجام می‌داد.

کارگرهای دور میدان

میدان‌ها و چهارراه‌هایی که تا یک دهه قبل، محل تجمع کارگران ساختمانی بود، حالا خلوت و جمعیت کارگرانی که با ساک یا کیسه‌ منتظر صاحب‌کار بودند، کمتر شده‌ است. در ساعت‌های ابتدایی صبح و قبل از شدت گرفتن ترافیک روزانه، چند کارگر در شمال میدان انقلاب منتظر ایستاده‌اند. با اینکه تقریبا هیچ‌کدام خیلی جوان نیستند و مانند چاه‌کن‌ها یا گچ‌کارها، ابزاری به همراه‌شان نیست که نشان می‌دهد مهارتی ندارند. با یکی از آنها که امیر نام دارد، صحبت می‌کنیم. می‌گوید از باغستان آمده و هر روز باید کرایه راه را پرداخت کند؛ درحالی‌که نمی‌داند کار پیدا می‌شود یا نه؛ امیر یک میلیون تومان مزد روزانه می‌خواهد.

قبلا جمعیت اصلی کارگران فصلی از شهرهای دیگر به تهران آمده بودند و با گویش‌های مختلف صحبت می‌کردند ولی حالا کارگران ادعا می‌کنند که ساکن اطراف شهر هستند. در نزدیکی میدان رسالت، دسته دیگری از کارگران روزمزد، انتظار می‌کشند. اینجا سایه‌بان و جایگاهی برای کارگران فصلی ساخته نشده است. ساعت اصلی پیدا کردن کار، نخستین اوقات صبح است و زمانی که خورشید گرم تابستان بالا بیاید دیگر شانس زیادی باقی نمی‌ماند.
مرتضی، درشت اندام و قوی به‌نظر می‌آید. او می‌گوید که برای یک روز کار ساختمانی شامل جابه‌جا کردن مصالح ساختمانی بین طبقات، یک میلیون و ۲۰۰هزار تومان می‌گیرد. مرتضی هر روز از فشافویه به اینجا می‌آید و از صبح زود تا ظهر صبر می‌کند شاید کاری با این قیمت پیدا شود. او تأکید می‌کند که بخشی از دستمزدش صرف هزینه رفت‌وآمد و ناهار می‌شود.

استادکار هست، کارگر ساده نیست

افزایش دستمزدها از کارگران ساده به کارگر ماهر مانند سنگ‌کار، آرماتوربند، گچ‌کار و بقیه پیمان‌کاری‌های کوچک و بزرگ هم سرایت می‌کند. استادکارها می‌گویند که کارگران «وردست» آنها بعد از حمله رژیم صهیونیستی از تهران رفته‌اند و به همین دلیل کارگر ساده کمتر پیدا می‌شود و دستمزدها زیاد شده است. اگرچه قیمت خانه در پایتخت تغییر زیادی نکرده اما سرعت ساخت‌وساز بعد از این ۱۲روز از قبل هم کمتر شده است. در ساخت‌وساز واحدهای مسکونی شهری، کارگر سهم زیادی دارد و افزایش دستمزدها در کنار رکود فعلی، یکی از عناصر اصلی تعیین قیمت مسکن است.

اتباع، فضای اشتغال کارگر ایرانی را اشغال کرده بودند

سمیه گلپور، رئیس کانون‌عالی انجمن‌های صنفی کارگران ایران: کارفرمای ساخت‌وساز برای سودی که در هر سانتی‌متر خانه‌سازی می‌گرفت فضای اشتغال کارگر ایرانی را به کارگر اتباع غیرمجاز داده بود. به‌دلیل عدم‌نظارت یا دلایل دیگر، حضور کارگران غیرقانونی اتباع آنقدر زیاد شد که به چند میلیون نفر رسید و نتیجه آن نرخ شکنی در دستمزدها شد. سال گذشته در شهر شیراز به من گفتند که سازنده یک بنا، روزانه به کارگران ایرانی ۵۰۰هزار تومان دستمزد می‌دهد اما کارگران اتباع غیرمجاز حاضر شده‌اند که همین کار را با ۳۰۰هزار تومان انجام دهند.

بیش از یک میلیون کارگر ساختمان در ۳۱استان کشور در قالب ۵۰۰انجمن صنفی دارای مجوز، شاهد هستند که از ۲۰سال قبل و مخصوصا از ۵سال قبل، فضای اشتغال صنعت ساختمان به‌دلیل حضور اتباع غیرمجاز از دست رفت. حتی شبکه‌ای درست شده بود که کار را به‌دست کارگر ایرانی از گچ‌کار تا آرماتوربند، ندهند. فقط بحث مزد نیست. کارفرمای انبوه‌ساز نمی‌خواهد تعهدات قانونی را انجام دهد زیرا درباره آسیب‌دیدن و فوت تبعه غیرقانونی مسئولیتی نمی‌پذیرد. اگر حداقل حقوق و بیمه رعایت شود کارگر ایرانی برای صنعت ساختمان به اندازه کافی وجود دارد. برای کشوری که ۳۵سال قبل قانون کار را تصویب کرده، شایسته نیست که کارگرانش به همین حداقل دستمزد ۱۲میلیون تومانی سال ۱۴۰۴هم نرسند. اکنون ۶۰۰هزار نفر در صف به‌دست آوردن حداقل حمایت‌های اجتماعی هستند. به‌دلیل اینکه بودجه تأمین نشده است؛ اگر هر کدام از آنها دچار حادثه‌ شوند، درمان و ازکارافتادگی ندارند و اگر فوت کنند خانواده آنها مستمری نمی‌گیرند. از ۲۰۰۰نفری که سالانه حین کار فوت می‌کنند، بیش از نیمی  از آنها کارگر ساختمانی هستند.

به گزارش اقتصادران،  پس از تحولات سیاسی در افغانستان در ۲۴ مرداد سال ۱۴۰۰، تعداد زیادی از افغان‌ها به ایران پناه آوردند و از طریق طرح سرشماری ۱۴۰۱ به صورت قانونی در این کشور اقامت کردند.

این مهاجران عمدتا در بخش‌های مختلف بازار کار، به ویژه در صنعت ساختمان مشغول به فعالیت شدند. به‌رغم اینکه بیشتر این افراد در مناطق حاشیه‌ای شهرها یا در محل‌های کار خود ساکن هستند، اما تاثیر قابل توجهی بر بازار مسکن و نیروی کار ایران دارند.

هر چند تعداد دقیق کارگران افغان فعال در بخش ساخت و ساز ایران به دلیل ماهیت غیررسمی و غیرقانونی اشتغال آنها قابل تعیین نیست، با این وجود بر اساس گزارش‌ها و اظهارات مسوولان حضور کارگران افغان در این بخش به‌طور قابل توجهی پررنگ است. آن‌گونه که تخمین زده می‌شود در سال ۱۴۰۳ تعداد کارگران ساختمانی در ایران حدود ۱.۵ میلیون نفر برآورد شده است که این آمار شامل کارگران مهاجر نمی‌شود و تنها به کارگران ایرانی اختصاص دارد که حدود ۶ تا ۷ درصد از جمعیت کارگری کشور را دربرمی گیرد.
این در حالی است که در گذشته ۷۵درصد نیروی کار و کارگر ساده در صنعت ساختمان را اتباع افغانستانی تشکیل می‌دادند که با بازگشت این عده به کشورشان اکنون شاهد حضور ۵۰درصدی اتباع این کشور به عنوان نیروی کار در بخش ساختمان هستیم. اما یکی از موارد مهم در ساخت مسکن دستمزد کارگران است که ۲۵ تا ۳۰ درصد از مخارج نیروی کار را تشکیل می‌دهد و از این تعداد بیش از ۵۰ درصد نیروی کار را کارگران ساختمانی ساده تشکیل می‌دهند که اکثرا اتباع افغانستانی هستند و زمانی که دستمزدها افزایش می‌یابد، بر هزینه سایر بخش‌های ساخت و ساز نیز افزوده خواهد شد و قیمت تمام شده ساختمان نیز بالا خواهد رفت و با خروج آنها از کشور تعداد کارگران ساده نیز کاهش خواهد یافت.

مهاجران افغان نقش کلیدی ندارند

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس حوزه مسکن و یکی از فعالان صنعت ساختمان‌سازی، درباره نقش مهاجران افغان در بخش ساخت‌وساز کشور به «اعتماد» می‌گوید: افغان‌ها عمدتا در حاشیه شهرها، روستاها یا محل کار خود (مانند کارخانه‌ها، مرغداری‌ها و پروژه‌های ساختمانی) زندگی می‌کنند، بنابراین سهم قابل توجهی از مسکن شهری را به خود اختصاص نمی‌دهند.
او ادامه می‌دهد: حتی در مناطق حاشیه‌ای نامطلوب، مشکلات مسکن به ‌شدت مناطق مرکزی و شمالی شهرها نیست و در نتیجه بعید است که حضور یا خروج آنها تاثیر محسوسی بر بازار مسکن در شهرهای بزرگ داشته باشد، جایی که اصلی‌ترین تنگناهای مسکن وجود دارد. سلطان‌محمدی می‌افزاید: خروج نیروهای کار افغانستانی (اعم از ماهر و نیمه ‌ماهر) تاثیر چشمگیری بر بازار کار ایران، به‌ خصوص در بخش ساخت‌وساز گذاشته است و جایگزینی این نیروها به ‌سادگی امکان‌پذیر نیست، چراکه کارگران ایرانی یا مهارت کافی ندارند یا با دستمزدهای پایین تمایلی به کار در این بخش نشان نمی‌دهند و این مساله ممکن است ماه‌ها یا حتی سال‌ها طول بکشد تا جبران شود.

افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز

این کارشناس حوزه مسکن در ادامه می‌گوید: در دو ماه گذشته، چند عامل باعث افزایش شدید هزینه‌های ساخت‌وساز شد، افزایش دستمزد کارگری به دلیل کمبود نیروی کار ناشی از خروج افغانستانی‌ها و افزایش قیمت مصالح ساختمانی مانند هزینه ساخت مسکن در تهران که قیمت تمام شده ساخت مسکن را افزایش داده است، البته هزینه ساخت مسکن به کیفیت و موقعیت جغرافیایی نیز وابسته است. سلطان‌محمدی به هزینه ساخت و ساز در سال جاری اشاره کرده و در ادامه می‌گوید: به‌طور تقریبی در شمال تهران برای هر مترمربع حداقل هزینه ساخت حدود ۵۰ میلیون تومان و در برخی موارد بیشتر از این رقم و در حاشیه تهران نیز این رقم حدود ۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع برآورد می‌شود.

افزایش قیمت مسکن

سلطان‌محمدی ادامه می‌دهد: افزایش قیمت تمام شده ساخت‌وساز، فشار صعودی بر قیمت مسکن وارد می‌کند، اما این تنها عامل تعیین‌کننده نیست و عوامل دیگری مانند قیمت زمین، نرخ بهره، میزان تقاضا و شرایط کلی اقتصاد نیز نقش مهمی در ساخت و ساز دارند و در حال حاضر، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز می‌تواند به رونق بازار کمک کند، اما از سوی دیگر ممکن است به دلیل کاهش قدرت خرید، حجم معاملات را کاهش دهد و در نهایت، فروشندگان انتظار دارند با افزایش قیمت‌ها، سود بیشتری کسب کنند. او می‌گوید: شاید در کوتاه‌مدت، خروج نیروی کار افغانستانی و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار دهد، اما در بلندمدت، سایر متغیرهای اقتصادی نیز در تعیین روند بازار مسکن نقش خواهند داشت.

فشار بر بازار مسکن

بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه و پژوهشگر اقتصاد مسکن در خصوص خروج افغانستانی‌ها از بازار مسکن به «اعتماد» می‌گوید: مطالعات ۱۰ سال گذشته نشان می‌دهد که ایران سالانه به ساخت یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد. البته در این مطالعات جمعیت مهاجران در نظر گرفته نشده، چراکه این جمعیت بار زیادی را بر این بازار وارد کرده است و باید حدود ۲۰۰ هزار واحد جدید به رقم قبلی اضافه شود و تولید مسکن را افزایش داد تا پاسخگوی ۹۰ میلیون نفر جمعیت در کشور باشد.
ستاریان ادامه می‌دهد: با این حال، حضور مهاجران افغان در ایران، به ‌ویژه در بخش‌های مختلف بازار مسکن، فشار زیادی بر این بازار وارد می‌کند. اگرچه این جمعیت بخشی از جمعیت رسمی کشور محسوب نمی‌شود، اما نیاز به مسکن برای آنها را باید در نظر گرفت، چراکه این موضوع باعث افزایش تقاضا در بازار مسکن می‌شود البته به دلیل حضور غیرقانونی برخی مهاجران آمار دقیقی از تعداد حضور این افراد در کشور وجود ندارد.

او می‌افزاید: اگر مهاجران افغان از ایران خارج شوند، این مساله می‌تواند تاثیراتی بر بازار ساخت‌وساز داشته باشد، زیرا بخش زیادی از نیروی کار این صنعت از مهاجران افغان هستند و خروج آنها به‌ ویژه در کوتاه‌مدت می‌تواند به افزایش دستمزدها و هزینه‌های ساخت‌وساز منجر شود.

ستاریان می‌گوید: در حالی که مهاجران افغان در ایران به‌ ویژه در صنعت ساخت‌وساز نقش دارند، مسائل مختلف دیگری از جمله افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و نگرانی‌ها درباره آینده حضور این جمعیت در کشور، به چالشی مهم برای بازار مسکن تبدیل شده است و با توجه به اینکه بخش زیادی از نیروی کار ساختمانی از مهاجران افغان تشکیل شده‌اند، خروج آنها می‌تواند تاثیرات زیادی بر هزینه‌ها و قیمت مسکن در ایران بگذارد. او می‌افزاید: افزایش تقاضا برای مسکن از سوی مهاجران نیز فشار مضاعفی به بازار وارد می‌کند که نیازمند برنامه‌ریزی‌های مسکن است و با توجه به اینکه هنوز کشور پاسخگوی تولید مسکن نیست پس نمی‌تواند جوابگوی مسکن مهاجران افغانستانی نیز باشد.

به گزارش اقتصادران، در یکی از شهرهای جدید اطراف تهران که از سال ۹۰، دولت در آنجا به «کارفرمای بزرگ بازار ساختمان‌‌‌سازی» و همچنین «توزیع‌‌‌کننده انحصاری زمین» تبدیل شد، اخیرا مدیر شهر برای «تکمیل ساختمان‌‌‌های ۱۲ سال پیش مسکن‌‌‌مهر»، ۱۰۰ دستگاه آسانسور تامین و وارد انبار شرکت دولتی کرده است.پروژه‌‌‌های مسکن‌‌‌مهر در این شهر از سال ۹۱ «شروع به ساخت» شد اما تا امروز به‌رغم آنکه چهار دولت سر کار آمدند و رفتند، «بار مسکن‌‌‌مهر» هنوز به مقصد نرسیده و این بار روی دوش پنجمین دولت تحویل‌‌‌گیرنده این طرح، افتاده است.

مدیر دولتی این شهر جدید طبق مدل‌‌‌های جهانی مدیریت شهر حومه‌‌‌ای، وظیفه دارد «بستر ساخت مسکن ارزان و شرایط سکونت مطلوب» را برای سازنده‌‌‌ها و خانوارها فراهم کند. یک وظیفه مشخص مدیر دولتی شهر جدید، «رسیدگی به امکانات شهر» برای افزایش سطح خدمات زندگی به تراز شهر مادر است تا ساکنان شهرهای بزرگ برای مهاجرت به حومه رغبت داشته باشند. مدیر دولتی شهر جدید باید «زمین‌‌‌های دولتی آنجا را ابزار قرار دهد»، به این معنا که سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به پشتوانه این اراضی، وارد آنجا شده و سرمایه‌گذاری‌‌‌های شهری انجام دهند. این زمین‌‌‌ها همچنین «حکم طلا» برای «توسعه شهر» را دارد به طوری که «اهرمی» شود تا سرمایه‌گذار بخش‌‌‌خصوصی وارد آنجا شود و نیازهای روی زمین‌‌‌مانده شهر شامل مراکز تجاری، تفریحی، خدماتی و … را تامین کند.

دولت در این شهر جدید اما «انحرافی» عمل کرد. خودش زمین واگذار کرد، خودش پیمانکار مسکن‌‌‌ساز استخدام کرد، خودش همزمان از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها ثبت‌نام کرد و در عین حال خودش همه این اضلاع را مدیریت کرد. نتیجه‌‌‌ این عملکرد طبق تجربه شکست‌‌‌خورده کشورها در سال‌های قبل از ۱۹۷۰، «طولانی‌‌‌شدن ساخت مسکن دولتی» و گران تمام شدن مسکن‌‌‌مهر برای خانه‌‌‌ندارها شد. ساخت واحدها با مترمربعی ۳۰۰‌هزار تومان شروع شد و با قیمت بالای ۲ میلیون تومان تحویل متقاضیان شد. بخشی از واحدهای مسکن‌‌‌مهر هم‌‌‌ «امروز آسانسور ندارد» و دولت باید تاوان آن را بپردازد.

تجربه جهانی نشان داده است، دولت مسکن‌‌‌ساز خوبی نیست، بلکه باید «منابع محدود» را برای «تشویق سازنده‌‌‌ها به مسکن‌‌‌سازی» صرف کند. یک‌‌‌ راه تجربه‌‌‌شده در دنیا آن است که زمین دولتی در اختیار سازنده قرار بگیرد و در مقابل بخشی از واحدهای ساخته‌‌‌شده به «دهک‌‌‌های حمایتی» تحویل داده شود.