برچسب: بافت فرسوده

به گزارش اقتصادران، حدود ۲۰‌ میلیون نفر معادل ۶.۲‌میلیون خانوار در کشور در بافت‌‌‌‌‌های ناکارآمد شهری و روستایی (عمدتا شهری) زندگی‌کرده و بخش قابل‌توجهی از این افراد دچار فقر مسکن از نوع «بدمسکنی» هستند. این بافت ناکارآمد شامل بافت فرسوده، بافت تاریخی و سکونتگاه‌‌‌‌‌های غیررسمی می‌شود. ساکنان این مناطق از حداقل سرانه‌‌‌‌‌های خدمات شهری بی‌‌‌‌‌بهره بوده و در عین‌حال جان و مال آنها در معرض تهدید ناشی از حوادث طبیعی و غیرطبیعی قرار دارد. در چنین شرایطی مدیرعامل سازمان بازآفرینی شهری از ایجاد هم‌‌‌‌‌افزایی میان نهادها و سازمان‌های متولی ساماندهی به این بافت‌‌‌‌‌های ناکارآمد خبر داده‌است. البته تحقق این هدف در گرو تامین مالی خواهد بود.

افزایش تاب‌‌‌‌‌آوری شهری با هم‌‌‌‌‌افزایی نهادهای متولی

به شکل کلی ۲ تعریف برای فقر مسکن ارائه می‌شود، در تعریف اول کسانی قرار دارند که بیش از۳۰ تا ۴۰درصد درآمد خود را صرف هزینه تامین مسکن می‌کنند و در تعریف بعدی افرادی که در محلات غیررسمی، بافت فرسوده و ناایمن و با کم‌ترین سرانه‌‌‌‌‌های خدمات شهری زندگی می‌کنند، به‌‌‌‌‌نوعی دچار فقر مسکن هستند. عبدالرضا گلپایگانی، مدیرعامل سازمان بازآفرینی شهری در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» از ایجاد هم‌‌‌‌‌افزایی میان سازمان بازآفرینی شهری با بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سازمان مدیریت بحران برای افزایش تاب‌‌‌‌‌آوری پهنه‌‌‌‌‌های شهرها خبر داد و گفت: هر ۳ سازمان یادشده به شکل مجزا اقداماتی برای افزایش تاب‌‌‌‌‌آوری در محلات هدف اجرایی می‌کنند، اما محدودیت‌های متعدد باعث‌شده تا این روند به کندی پیش‌برود.‌ درصدد هستیم با ایجاد هم‌‌‌‌‌افزایی و همکاری میان ستاد مدیریت بحران، بنیاد مسکن و شرکت بازآفرینی شهری با هزینه به‌مراتب کمتر، پهنه‌‌‌‌‌های درمعرض خطر در کشور ساماندهی شود؛ به‌نحوی‌که ضریب خطرپذیری پهنه‌‌‌‌‌ها کاهش یابد.

در ماده‌۱۷ قانون مدیریت بحران نیز آمده که دولت مکلف است به‌منظور پاسخ به حوادث و بحران‌‌‌‌‌ها، از اعتبارات موضوع بند‌«م» ماده‌(۲۸) قانون الحاق برخی مواد به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت استفاده کند. هر سال‌در قانون برنامه و بودجه، اعتباری برای این بخش تعیین می‌شود. در تبصره‌۱۱ قانون بودجه‌سال‌۱۴۰۴ تعیین شد که سازمان برنامه‌و‌بودجه ‌کشور مکلف است از محل اعتبارات موضوع بند‌«م» ماده‌۲۸ قانون الحاق، تا مبلغ ۸۰‌هزار‌میلیارد‌ریال به جمعیت هلال‌احمر، ۱۰‌هزار ‌میلیارد‌ریال به وزارت بهداشت و درمان و آموزش‌های پزشکی و بنابر پیشنهاد وزارت کشور تا مبلغ ‌هزار‌میلیارد‌ریال به سازمان دامپزشکی، تا مبلغ ۲‌هزار‌میلیارد‌ریال به سازمان منابع طبیعی به جهت پیشگیری از اطفا حریق در مناطق جنگلی و فرونشست زمین و تا مبلغ ۲۵۰‌هزار‌ میلیارد‌ریال بابت رفع تنش آب شرب روستایی و عشایری درنظر بگیرد.

دولت و بنیاد مستضعفان مکلفند زمین‌‌‌‌‌های مناسب خود را جهت اجرای طرح‌های مسکونی مصوب شورای مرکزی بنیاد به استثنای‌‌‌‌‌هزینه‌های خرید و آماده‌‌‌‌‌سازی(‌‌‌‌‌قیمت تمام‌شده برای دولت) به‌طور رایگان و قطعی به بنیاد واگذار کنند. در چنین شرایطی بنیاد مسکن، ستاد مدیریت بحران و شرکت بازآفرینی شهری‌درصدد برآمده‌‌‌‌‌اند تا با ایجاد هم‌‌‌‌‌افزایی، همدستی و همداستانی، بازدهی بالاتری را در مسیر افزایش تاب‌‌‌‌‌آوری پهنه‌‌‌‌‌های در معرض بحران و ناکارآمد رقم بزنند. با وجود این هنوز جزئیات بیشتری درخصوص چگونگی کار مشخص نبوده و طبیعتا نتیجه کار کاملا وابسته به برنامه‌‌‌‌‌ریزی و تامین مالی خواهد بود.

به گزارش اقتصادران، ‌‌‌معاون وزیر راه وشهرسازی، دیروز اعلام کرد: هم‌‌‌اکنون ۲۳ میلیون نفر از جمعیت شهری کشور به دلیل سکونت در بافت‌‌‌های فرسوده و ناکارآمد و همچنین سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی، بدمسکن هستند و جان‌‌‌ آنها در معرض خطر قرار دارد. این برآورد جدید یک سوال مهم را در خود جای داده است؛ اینکه چرا طی یک دهه اخیر به‌رغم همه اقدامات انجام شده در حوزه نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده وسکونتگاه‌‌‌های غیررسمی، جمعیت بدمسکن افزایش داشته است؟ آیا این اقدامات بی‌‌‌اثر بوده است؟

محمد آیینی، معاون وزیر راه وشهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، در پاسخ به این سوال به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: برآورد فعلی از جمعیت بدمسکن، با توجه به متوسط نرخ رشد سالانه جمعیت صورت گرفته است. به گفته محمد آیینی، بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد، جمعیت ۱۱ و نیم میلیون نفری ساکن در بافت‌‌‌های فرسوده شهری ایران از سال ۹۵ تاکنون در هر سال به طور متوسط، رشد ۱.۳ درصدی، یعنی معادل نرخ رشد جمعیت ایران، داشته است.

اما، جمعیت بدمسکن ساکن در سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی و حاشیه‌‌‌ای، به دلیل گسترش فقر مسکن، رشدی به مراتب بیشتر از حد طبیعی داشته و برآوردها حاکی از آن  است در هر سال به طور متوسط ۲.۳‌درصد به جمعیت ساکن در این سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی افزوده شده است. جمعیت حدود یک میلیون نفری ساکن در بافت‌‌‌های تاریخی نیز تقریبا در یک دهه اخیر بدون تغییر بوده است.

به گفته آیینی، همچنین، بخشی از این رشد جمعیت بدمسکن ناشی از گسترش محدوده بافت‌‌‌های فرسوده وناکارآمد و سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی در سال‌‌‌های اخیر است. در حالی که ابتدای دهه ۹۰، مساحت پهنه‌‌‌های فرسوده و سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی ۷۴‌هزار هکتار اعلام می‌‌‌شد در تازه‌‌‌ترین برآوردها این میزان به ۱۶۷‌هزار هکتار افزایش یافته است. آیینی گفت: تاکنون بیش از یک میلیون و ۵۰‌هزار واحد مسکونی در بافت‌‌‌های فرسوده ساخته شده است که حاصل نوسازی بیش از ۳۵۰‌هزار پلاک فرسوده است. هنوز ۲میلیون و۷۰۰هزار پلاک فرسوده با قابلیت ساخت دست‌‌‌کم ۴.۵میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد.

آیینی همچنین از صعود آمار نوسازی مسکن در سال ۱۴۰۲ خبر داد و گفت: در سال گذشته سهم پروانه‌‌‌های ساختمانی بافت فرسوده از کل پروانه‌‌‌ها به ۲۱.۵‌درصد رسید؛ این سهم در ۱۴۰۱ معادل ۱۸.۵‌درصد بود و در صورتی که بسته مشوق‌‌‌های شهرسازانه در همه شهرها اجرایی شود، این سهم به میزان قابل‌توجهی افزایش خواهد یافت.

معاون وزیر راه وشهرسازی، همچنین آماری از وضعیت ساخت‌وساز در بافت‌‌‌های فرسوده در قالب طرح نهضت ملی مسکن ارائه کرد. به گفته آیینی سهم بافت‌‌‌های فرسوده از ساخت سالانه یک میلیون مسکن در کشور، ساخت ۱۵۰‌هزار واحد مسکونی در هر سال است.

طی دو سال اخیر تاکنون ۲۶۶‌هزار واحد مسکونی در قالب این طرح در پروسه ساخت قرار گرفته که از این میزان سهم تهران حدود ۵۵‌هزار واحد است؛ همچنین بیش از ۸۲‌هزار واحد نیز تاکنون افتتاح شده که حدود ۱۶‌هزار واحد از این تعداد مربوط به تهران بوده است. آیینی اعلام کرد: بنا داریم تا پایان امسال آمار واحدهای شروع شده نهضت ملی را به ۴۰۰‌هزار واحد مسکونی رسانده و۱۰۰هزار واحد دیگر را نیز به بهره‌‌‌برداری برسانیم.

به گزارش اقتصادران، حمیدرضا صارمی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران، جزئیات طرح شهرداری برای «ساخت مسکن چینی» و همچنین مذاکرات اولیه با چینی‌ها را تشریح کرد. بر اساس این طرح، اراضی قهوه‌ای یا همان زمین‌های ذخیره (قطعات بزرگ متراژ بالای یک هکتار) در بافت فرسوده تهران، برای «محله سازی» به روش کلید به کلید به چینی‌ها واگذار می‌شود.

صارمی اعلام کرد، فرآیند مذاکره با شرکت‌های ساختمانی چینی، صرفا با سازندگان بخش خصوصی این کشور است و همچنان هم با سفر شهردار تهران به چین ادامه دارد. اصل برنامه شهرداری «واگذاری زمین‌های ذخیره» به چینی‌ها برای اجرای طرح «کلید به کلید» در مناطق پایین شهر است.

آذر ماه سال جاری بود که سازمان نوسازی شهر تهران اعلام کرد با اهدافی، چون رفع مشکلات و محیط‌های سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، زمینه مناسب برای عبور از رکود ساخت‌وساز و رسیدن به رونق مسکن، نوسازی بافت‌های فرسوده و به دنبال جذب مشارکت شرکت‌های معتبر خارجی و سرمایه‌گذاری و بهره‌برداری از تجربه و توانمندی آن‌ها برای ایجاد تحول در روند تولید مسکن، نوسازی بافت‌های فرسوده و مسکن معوق است. در همان زمان اعلام شد که چینی‌ها در سرمایه‌گذاری و انتقال تجارب و فناوری مشارکت می‌کنند و با بیش از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی نوین ساخته می‌شود. حسن تیزمغز، مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز در پاییز سال جاری گفته بود شرکت‌های چینی و بلژیکی، طرح‌هایی برای ساخت مسکن در ایران با هزینه ۲۰۰ تا ۳۰۰ دلار برای هر مترمربع زیربنا ارائه داده‌اند و شهرداری تهران در حال بررسی طرح‌های مذکور است.

اکنون و در بهمن ماه ۱۴۰۲، بر اساس سخنان معاون معماری و شهرسازی شهر تهران، مناطق ۹ تا ۱۶ برای واگذاری زمین به چینی‌ها انتخاب شده‌اند و قرار است در مقیاس ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰‌واحد مسکونی در هر واگذاری، آپارتمان ساخته شود. طرح کلید به کلید به معنای آن است که مالک کلنگی، خانه کلنگی‌اش را تحویل دهد و آپارتمان نو چینی تحویل بگیرد. اما این طرح منتقدانی هم دارد، محمدرضا رضایی کوچی نماینده مردم جهرم در مجلس یازدهم در مورد حضور چینی‌ها در بازار ساخت و ساز ایران، گفت: «در کشور نیروی متخصص و مصالح ساختمانی مناسب وجود دارد لذا در این شرایط چه نیازی است که یک کشور خارجی در داخل ساخت و ساز کندتوانایی و دانش متخصصین داخلی درصنعت ساختمان به حدی است که می‌توانیم در کشورهای همسایه حضور پیدا کنیم بنابراین شنیدن چنین سخنانی توهین به شعور جامعه مهندسین است. اگر چینی‌ها قصد دارند منابع مالی خود را به کشور بیاورند بحث دیگری است، اما ازنظر دانش مهندسی هیچ نیازی به آن‌ها ندارم.»

با توجه به این شرایط، پرسش‌هایی مطرح است، از جمله این که آیا طرح ساخت مسکن چینی در تهران موفقیت آمیز خواهد بود و چرا سازنده‌های داخلی چنین پروژه‌ای را در تهران انجام نداده اند؟ بیت الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و تحلیلگر اقتصاد مسکن به این پرسش‌ها پاسخ داده است:

زنجیره ساخت مسکن در کشور ما ایراد دارد

بیت الله ستاریان گفت: «در حوزه مشارکت شرکت‌های خارجی در مسکن کشور، ما چند بحث مجزا داریم. یک بحث، موضوع تکنولوژی و انتظارات حوزه تکنولوژی است. آیا ما انتظار داریم که کشور خارجی، تکنولوژی جدیدی را وارد کشور ما کند؟ ما باید توجه داشته باشیم که تکنولوژی ساخت مسکن وارداتی به این معناست که کلیه زیرساخت‌های مسکن در کشور ما باید تغییر کند. در ایران، مسکن یا ساختمان، تولید نهایی یک «زنجیره تولید» است که در انتها، تبدیل به مسکن می‌شود. از معادن تا مصالح اولیه و ترکیبی تا ساخت یک مسکن. اگر در کشورهای دیگر این روند با سرعت بالاتر و معطوف به تکنولوژی انجام می‌شود به این دلیل است که زنجیره مذکور کامل است. اما در ایران این زنجیره کامل نیست و در برخی بخش‌ها وقفه‌هایی ایجاد می‌شود. اگر ایران بخواهد تکنولوژی ساخت مسکن را وارد کند و با سرعت مسکن بسازد نیز منطقی نیست. برای مثال نمی‌شود که تمام زنجیره در چین ساخته و سپس با کشتی وارد کشور شده و خانه‌ای ساخته شود. باید زنجیره تولید در همین کشور خودمان شکل بگیرد.»

وی افزود: «نکته بعدی به بخش تجهیزات و امکانات بر می‌گردد. تجهیزات و ماشین آلات نیز باید وارد کشور شود، که اتفاقا واردات تجهیزات و ماشین آلات نیز نیازی به سازنده خارجی ندارد و ایرانی‌های فعال در حوزه مسکن نیز می‌توانند این کار را انجام دهند. موضوع بعدی که اصلا عمده مشکل ما در بخش مسکن است، بحث سرمایه گذاری مالی و منابع مالی است؛ این منابع مالی از کجا قرار است تامین شود؟ شهرداری این منابع را تامین می‌کند یا مردم تامین می‌کنند یا شاید هم قرار است پول نفت را صرف این کار کنیم؟ ۲ گزینه اول که اصلا مقدور نیست، اصلا اگر مردم و شهرداری می‌توانستند این هزینه‌ها را تامین کنند نیازی به سرمایه گذار خارجی نبود، نه دولت و شهرداری چنین سرمایه‌ای خرج می‌کنند و نه مکانیسمی وجود دارد که بتوان از مردم پول چنین کاری را جمع کرد. اما درباره گزینه سوم، یعنی پول نفت، گزینه «تهاتر نفت» وجود دارد، یعنی پول نفت را به بخش مسکن تزریق کنیم که این هم از دید من فاجعه است. بارها گفته شده که در بخش مسکن، تزریق منابع، یکی از عوامل تشدید تورم و ورشکستگی اقتصادی می‌شود.»

فقدان حضور بخش خصوصی در پروژه‌های مسکن کشور

این کارشناس حوزه مسکن در ادامه گفت: «ما باید مکانیسمی تدارک ببینیم که بتوانیم منابع را از خود مردم جمع کنیم، سرمایه گذار به بخش خصوصی تعلق دارد، تولید کننده نیز جزو بخش خصوصی است و مصرف کننده نیز از بدنه بخش خصوصی است. اگر سرعت چرخش پول و منابع را در این سه ضلع، افزایش دهیم، به راحتی می‌توانیم تولید مسکن کشور را به حد استاندارد برسانیم و نیازی به حضور چینی‌ها نیست. ما از چینی‌ها دقیقا چه انتظاری داریم؟ نهایت کاری که چینی‌ها می‌توانند انجام دهند این است که تبدیل به پیمانکار اصلی (Main Contractor) پروژه‌ها شوند و پروژه‌ها را جزء به جزء به پیمانکاران داخلی خودمان واگذار می‌کنند و بعد دوباره نقطه سرخط خواهد بود. تنها اتفاقی که در این فرایند رخ می‌دهد این است که پول نفت را اینجا خرج می‌کنیم که از دید من یک اشتباه بزرگ اقتصادی است. ما نه می‌توانیم و نه باید که پول نفت را وارد مسکن کنیم. پیامدهای این نوع تصمیم گیری می‌شود این که تورم به حدی بالا می‌رود که مسکن، دست نیافتنی‌تر از اکنون می‌شود.»

وی افزود: «ما در حوزه تولید مسکن (ساخت و تکنولوژی)، آن قدر مشکل نداریم. علت این که نتوانسته ایم به سرعت تکنولوژی مورد نیاز برای مسکن پیش ساخته (Prefabricated Home) را در کشورمان داشته باشیم، این است که مشکل اقتصادی داریم. اقتصاد دولتی و بسته ما اجازه نمی‌دهد بخش خصوصی به راحتی فعالیت کند. این نوع فعالیت‌ها سرمایه گذاری کلان می‌خواهد. حوزه مسکن، سرمایه گذاری در کارخانه شیر پاستوریزه نیست که بگوییم با یک رقم مشخص و بودجه‌ای قابل قبول، راه خواهد افتاد. برای سرمایه گذاری در بخش مسکن و تغییر تکنولوژی، باید از پایه، اقدام به تغییر همه چیز کنیم. ما باید زنجیره تولید مسکن را به طور کلی متحول کنیم و این کار نیز به سرمایه گذاری کلان و هنگفتی نیاز دارد. بخش خصوصی ما فاقد توان لازم است و اصلا امکان جذب سرمایه‌های خارجی و داخلی در بخش خصوصی وجود ندارد. حتی اگر چینی‌ها بخواهند در ایران سرمایه گذاری کنند، قوانین اجازه نمی‌دهد.»

موانع قانونی و مادی در بازسازی بافت‌های فرسوده

این استاد دانشگاه تصریح کرد: «سازنده‌های ایرانی در بافت‌های فرسوده بارها به مشکلات مرتبط با قوانین برخورد کرده اند. موضوع مالکیت و امثالهم با موانع متعددی رو به رو است. شهرداری‌ها هم چنین اختیاری ندارند که بخواهند به مردم تحکم کنند و بگویند حتما باید مشارکت کنید. امیدوارم هرگز به این مسیر نرویم که بخواهیم پول نفت را در مسکن تزریق کنیم. این کار خطا است درست همانطور که برداشت از صندوق ذخیره هم خطا بود. اگر از صندوق ذخیره برای تولید کارخانه‌های مصالح ساختمانی استفاده شود بسیار خوب است. اما این که برای ساخت مسکن و آپارتمان از صندوق ذخیره پول برداشته شود، بسیار خطرناک است. این که مشارکت و سرمایه گذاری را جذب کنیم، هیچ اشکالی ندارد، این هم از کانال بخش خصوصی به راحتی انجام می‌شود، اما، چون قوانینی در این زمینه نداریم، باید سرمایه از سمت خود دولت داده شود و این غلط است. اصلا امکان این که پروژه‌های مسکن در رهن یک فرد خارجی انجام شود و این فرد پروژه را توسعه دهد، وجود ندارد. قوانین ما حمایتی از چنین روندی نمی‌کند.»

وی افزود: «مسئله بافت‌های فرسوده پیچیده‌تر است. در بافت‌های فرسوده، مسئله استهلاک ساختمان‌ها هر ساله به بافت‌های فرسوده افزوده می‌شود و این طبیعت بافت شهری است. در هر شهر، دائما به تعداد بافت‌های فرسوده اضافه می‌شود. برای مثال سالی ۷۰ الی ۸۰ هزار واحد فرسوده ما وارد خط فرسودگی می‌شود. اصلا ما این امکان را نداریم که ۸۰ تا ۱۰۰ هزار بافت فرسوده را بازسازی و جایگزین کنیم. بنابراین، به غیر از حدود ۷۰۰ هزار بافت فرسوده که از قبل داشتیم، سالانه نیز تعداد قابل توجهی بافت فرسوده به این بافت‌ها اضافه می‌شود. با همین روند، تا ۴۰ سال آتی، از ۳ میلیون واحد مسکونی تهران ۳ میلیون و پانصدهزار واحد، فرسوده خواهد بود؛ بنابراین باید سالانه هفتاد هزار بافت جدید تولید کنیم تا به روز بمانیم. ما در بخش بافت‌های فرسوده بسیار ضعیف عمل کرده ایم. متاسفانه علی رغم همه شعارهایی که داده می‌شود، هیچ مشکلی حل نشده است. بنابرین قرار نیست خارجی‌ها هم مشکل ما را حل کنند.»