برچسب: بازار اجاره مسکن

به گزارش اقتصادران، بازار اجاره مسکن در ایران به یکی از پربحث‌ترین موضوعات اقتصادی و اجتماعی تبدیل شده است؛ کارشناسان معتقدند در صورتی که دولت نقش تنظیم‌گری خود را در بازار افزایش دهد جلوگیری از انتشار قیمت‌های غیرواقعی و راه‌اندازی سامانه هوشمند قیمت‌گذاری منطقه‌ای می‌تواند در کنترل بازار اجاره موثر باشد.

با نزدیک‌شدن به فصل نقل‌وانتقالات، بازار اجاره مسکن در شهر‌های بزرگی مانند تهران با رشد بی‌سابقه‌ای روبه‌رو شده است.

رکوردشکنی بی‌سابقه تورم اجاره در سال ۱۴۰۳

بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم اجاره‌بها در سال ۱۴۰۳ به ۴۰.۳ درصد رسید که رقم بالایی محسوب می‌شود. این افزایش بی‌سابقه، فشار اقتصادی بر خانوار‌های مستأجر را به حد بی‌سابقه‌ای رسانده است.

با افزایش اجاره‌بها، بسیاری از خانواده‌ها به حاشیه شهر‌ها یا خانه‌های کوچک‌تر کوچ کرده‌اند. این وضعیت به‌ویژه برای کارمندان و کارگران با درآمد ثابت بحران‌ساز شده است، زیرا افزایش حقوق آنها با رشد قیمت مسکن هم‌خوانی ندارد.

عوامل اصلی افزایش اجاره‌بها

برخی از کارشناسان کمبود عرضه مسکن اجاره‌ای، تورم ساخت‌وساز و افزایش هزینه‌های نگهداری ملک را از دلایل اصلی این افزایش قیمت می‌دانند و از طرفی رشد قابل توجه برخی از بازار‌های مالی نیز به کاهش تمایل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دامن زده است.

وزیر راه و شهرسازی اوایل اسفند ۱۴۰۳ از بسته حمایتی مستاجران خبر داده بود و ابراز امیدواری کرد که این موضوع در اولین جلسه شورای عالی مسکن تصویب شود.

بررسی‌ها حاکی از آن است که آخرین جلسه شورای عالی مسکن اواخر دی ۱۴۰۳ برگزار شده و با گذشت بیش از یک ماه از خبر تهیه طرح بسته حمایتی مستاجران امروز قرار است اولین جلسه شورای عالی مسکن در سال ۱۴۰۴ برگزار شود.

یکی از مشاوران املاک شرق تهران در مورد وضعیت بازار اجاره در آستانه فصل جابه‌جایی  گفت: امسال روند صعودی قیمت‌ها زودتر آغاز شده و با اینکه هنوز تا اوج زمان جابه‌جایی‌ها فاصله داریم، اما افزایش قیمت در قرارداد‌های فروردین دیده می‌شود.

برخی از مالکان برای اینکه ملک خود را با رقم بالاتر اجاره دهند ترجیح می‌دهند که مستاجر قبلی تخلیه کند تا بتوانند رقم‌ها بالایی برای ملک خود در نظر بگیرند.

با این حال برخی از مستاجران نیز به‌دلیل چالش‌های جابه‌جایی و هزینه‌ها جانبی بالای آن ترجیح می‌دهند با رقمی که مالک می‌گوید کنار بیایند تا کمتر با سختی مواجه شوند.

این مشاور املاک می‌گوید مستأجران برای کاهش هزینه‌های خود بهتر است قرارداد‌های بلندمدت منعقد کنند یا به مناطق کمتر متقاضی نقل‌مکان کنند.

نبود سیستم قیمت‌گذاری علمی و منطقی مشکل اصلی بازار اجاره

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن  در مورد وضعیت بازار اجاره‌بها در کشور اظهار کرد: متأسفانه در سال گذشته با وجود تصویب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره که سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها، تعیین کرده بود، قیمت‌ها تا حدود ۴۰ درصد افزایش یافت.

وی ادامه داد: یکی از ریشه‌های اصلی این مشکل، نبود سیستم قیمت‌گذاری علمی و منطقی است. در حالی‌که در بسیاری از کشورها، قیمت‌گذاری مسکن بر اساس شاخص‌های منطقه‌ای و با استفاده از نرم‌افزار‌های هوشمند انجام می‌شود، در ایران این فرآیند به‌صورت سلیقه‌ای و غیرشفاف پیش می‌رود.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به معضل ودیعه مسکن تصریح کرد: محاسبه ودیعه به‌صورت قرض‌الحسنه و بدون در نظر گرفتن تورم، سالانه ۳۰ تا ۴۰ درصد از ارزش واقعی آن را کاهش می‌دهد و این مسئله باعث شده بسیاری از مستأجران در تمدید قرارداد‌ها با افزایش غیرمنطقی ودیعه مواجه شوند.

گودرزی با بیان اینکه سهم مسکن از درآمد خانوار‌ها به ۵۵ درصد رسیده است، افزود: این رقم در استاندارد‌های جهانی نباید از ۳۰ درصد بیشتر شود. متأسفانه در برخی موارد، دهک‌های کم‌درآمد تا ۹۰ درصد درآمد خود را صرف اجاره‌بها می‌کنند که این وضعیت به‌شدت ناعادلانه است.

وی در بخش دیگری از اظهارات خود به تجربه‌های جهانی در کنترل بازار اجاره اشاره کرد و گفت: در برخی کشور‌ها افزایش اجاره‌بها بیش از نرخ مصوب جرم محسوب می‌شود و مالکان متخلف با جریمه‌های سنگین روبه‌رو می‌شوند. اما در ایران حتی افزایش چندبرابری قیمت‌ها نیز پیگرد قانونی ندارد.

اقداماتی که دولت باید برای کنترل بازار اجاره انجام دهد

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: برای کنترل بازار اجاره دولت باید سه اقدام را در دستور کار قرار دهد؛ اول، راه‌اندازی سامانه هوشمند قیمت‌گذاری منطقه‌ای، دوم، اعمال مالیات بر واحد‌های خالی و سوم، نظارت دقیق بر آگهی‌های املاک و جلوگیری از انتشار قیمت‌های غیرواقعی است.

گودرزی گفت: در شرایط سیاسی و اقتصادی فعلی، دولت نمی‌تواند در بازار مسکن تحول قابل‌توجهی ایجاد کند، اما با توجه به قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، دولت باید نقش تنظیم‌گری خود را در بازار افزایش دهد و بر اجرای قانون نظارت ویژه‌ای داشته باشد.

وی تصریح کرد: درحالی که کشور ما از نظر منابع زمین، نیروی انسانی متخصص و توان مالی، ظرفیت‌های بی‌نظیری دارد، اما قوانین موجود نه تنها کمکی به بهره‌برداری از این پتانسیل‌ها نکرده، بلکه خود به مانعی برای توسعه تبدیل شده‌اند.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به فقدان ضمانت اجرایی قوانین تأکید کرد: مشکل اصلی اینجا است که حتی همین قوانین ناقص موجود نیز فاقد ضمانت‌های اجرایی لازم هستند. به عنوان مثال، در حالی‌که ماده ۷ قانون ساماندهی بازار مسکن، دولت را موظف به نظارت بر قیمت‌گذاری کرده، اما هیچ سازوکار عملیاتی برای این کار پیش‌بینی نشده است.

به گزارش اقتصادران، چند ماه پیش وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در گزارشی به بررسی ابعاد فقر مسکنی در کشور پرداخت. براین اساس گفته شده که در حد فاصل سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱ تعداد خانوارهای مستاجری که با فقر درگیر بوده‌اند، رشدی ۴۸ درصدی داشته است. در سال ۱۴۰۱ بیش از یک میلیون خانوار مستاجر درگیر فقر در مناطق شهری (با سهم ۸۲ درصدی) زندگی می‌کردند. همچنین ۲۳۳ هزار خانوار شهری نیز پس از کسری هزینه تامین مسکن اجاره‌ای خود به زیر خط فقر می‌افتند.

در سال  ۱۴۰۱،  ۳۷ درصد که معادل ۱.۴۳ میلیون خانوار است، از کل خانواده‌های مستاجر (۴.۴۶ میلیون خانوار) دچار فقر مطلق بوده‌اند. نرخ فقر مستاجران گرچه با ۱۴۰۰ تغییری نکرده اما از کل خانوارهای مستاجر درگیر فقر مطلق، ۸۲ درصد به دلیل درآمد نامکفی درگیر فقر هستند و ۱۸ درصد دیگر به دلیل هزینه‌های بالای مسکن.

وزارت کار معتقد است که برای رفع این چالش بغرنج، دولت‌ها باید از راه‌هایی چون کمک هزینه بلاعوض مسکن، کنترل اجاره‌بها و بسته‌های حمایتی معطوف به تامین اقلام ضروری را برای مستاجران مورد استفاده قرار دهند.

حالا و پس از اینکه در ۶ ماه گذشته قیمت ارز نوسان داشته و زمینه افزایش تورم در کشور پدید آمده است، به نظر می‌رسد یک سال دشوار و تورمی دیگر بر بازار اجاره‌بهای مسکن حاکم شود. در سال‌های گذشته اغلب نرخ جهش قیمتی مسکن، به ویژه در بخش اجاره‌بها از نرخ تورم بیشتر بوده است. این مساله باعث شده تا نسبت هزینه‌های مسکن به کل هزینه‌های مصرف کننده به نحو محسوسی افزایش یابد؛ به نحوی که گفته می‌شود بیش از نیمی از هزینه‌های هر خانواده صرف تامین یک سر پناه می‌شود.

مسکن کم می‌سازیم

مهیار رمضان‌خانی، تحلیل‌گر اقتصاد مسکن درباره عوامل موثر بر تورم اجاره بها توضیح داد: «به طور کلی می‌دانیم این بخش وضع نامناسبی در کشور دارد. ما دچار یک شکاف بزرگ به ویژه در تامین مسکن استیجاری برای اقشار میانی و فرودست هستیم و همین امر موجب شده تا تامین هزینه‌های مسکن به یک چالش دائمی برای خانواده‌های کشور تبدیل شود. برای داشتن تصویری از نرخ اجاره‌بها، بهتر است عوامل موثر بر این شاخص را بررسی کنیم.»

او ادامه داد: «یکی از عوامل موثر، عرضه و تقاضا است. می‌دانیم که در این بخش با کمبود عرضه مواجه هستیم و در  حالی که نیاز کشورمان به سالانه یک میلیون واحد مسکونی است، اما در عمل سالی ۳۰۰ هزار واحد آماده می‌شود که به سرعت این کمبود عرضه بر قیمت‌ها تاثیر می‌گذارد. مورد دیگر، نرخ تورم عمومی است. »

وی گفت: «تورم در این سال‌ها، بنا بر گزارش‌های بانک مرکزی بین ۳۵ تا ۴۵ درصد بوده است. این امر تاثیر خود را بر نرخ مسکن خواهد گذاشت، زیرا صاحبان خانه‌ها می‌خواهند کاهش قدرت خریدشان را با افزایش نرخ اجاره جبران کنند.»

به باور این تحلیل‌گر اقتصاد مسکن، نبود قوانین و ساز و کار حمایتی از مستاجران یکی دیگر از عواملی است که زمینه افزایش نرخ اجاره‌بها را فراهم آورده است. وی توضیح داد: «اینکه می‌بینیم در سال‌های گذشته تورم بخش مسکن از تورم عمومی نیز بیشتر بوده، به دلیل نبود همین ساز و کار حمایتی است که دست مالکان را برای قیمت گذاری باز گذاشته است. حتی اقدامات دولت مانند سقف ۲۵ درصد برای اجاره بها نیز نتوانست موفق عمل کند که نشان‌دهنده کاستی گسترده در قوانین موجود است.»

رمضان‌خانی با اشاره به ساز و کار حاکم بر بخش مسکن در کشورهای توسعه یافته، تصویب قوانین حمایتی از مستاجران را یک پیش‌نیاز مهم برای برون رفت از وضعیت فعلی دانست.

او گفت: «با افزایش نرخ ارز در ماه‌های گذشته، انتظارات تورمی به شدت افزایش یافته است. برای تحولات امسال بازار اجاره بها، افزایش چشمگیر نرخ‌ها قطعی است. این امر به دشوارتر شدن وضعیت اقشار میانی و پایینی، به خصوص مزدبگیران منجر خواهد شد. از جمله انتظار می‌رود روند حاشیه‌ ÷نشینی امسال هم تشدید شود.»

وی درباره این‌که کدامیک از این عوامل پیشران تورم مسکن هستند، تاکید کرد: «کمبود عرضه اثرات بلندمدت و شدیدتری را نسبت به عوامل دیگر دارد. درواقع اگر وضعیت عرضه مسکن در کشور دگرگون شود، موارد دیگر با سهولت بیشتری قابل حل و فصل هستند.»

سیگنال نرخ ارز به بازار مسکن

آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت قیمت مسکن در پایتخت نشان می‌دهد نرخ میانگین هر متر واحد مسکونی در مرداد پارسال ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان محاسبه شده است. این در حالی است که در مرداد ۹۶ این نرخ معادل ۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده است. در واقع در طول هفت سال، نرخ هر متر مسکن در تهران ۲۱ برابر شده است.

رمضان‌خانی درباره نقش افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن ماه‌های آینده گفت: «وقتی دلار گران می‌شود، به افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و متعاقب آن نرخ مسکن می‌انجامد. اصولا صاحب‌خانه‌ها در کشور ما، چیزی میان یک ششم تا یک هشتم قیمت مسکن خود را به عنوان اجاره در نظر می‌گیرند. با توجه به افزایش قیمت‌ها در سال جاری احتمالا فشار مالکان بر مستاجران خود نیز بیشتر می‌شود تا عقب ماندگی مزبور که ناشی از تضعیف ارزش پول ملی است را جبران کنند.»

او پیش‌بینی کرد تورم اجاره در سال جاری، در کانال ۴۰ تا ۶۰ درصدی خواهد بود که از نرخ تورم عمومی که میان ۳۰ تا ۴۰ درصد گزارش شده هم بیشتر است.

به گفته این تحلیلگر مسکن، از آنجایی که اکثریت مستاجران ایرانی مزدبگیر هستند، افزایش هزینه اجاره بها، به سرعت نرخ فقر را بالاتر می‌برد.

او با اشاره به وضعیت بازار مسکن و ناتوانی دولت از مداخله در این بازار ادامه داد: «متاسفانه در کشور ما هر کسی می‌تواند به ساخت و ساز دست بزند و همین کار را برای سیاستگذاران دشوارتر کرده است. من ندیدم در کشور دیگری یک پزشک شروع به ساخت و ساز ساختمان کند. در اغلب کشورهای جهان این شرکت‌ها و به اصطلاح افراد حقوقی، در کنار دولت به ساخت مسکن دست می‌زنند که همین امکان نظارت و قانون گذاری را آسان‌تر می‌کند.»

او با یادآوری اینکه سهم مسکن از کل اقتصاد کشور ۴۰ درصد است، رها شدگی فعلی این بخش را چالشی مهم برای اقتصاد کلان کشور دانست.

وی در پاسخ به اینکه تورم ۴۰ تا ۶۰ درصدی اجاره بها چه سهمی در گسترش فقر در ایران خواهد داشت هشدار داد: «بدون تردید یکی از عوامل فقر مزدبگیران، هزینه‌های بالای اجاره بوده، هست و همچنان خواهد بود. مزدبگیران ایرانی امروز شرایط دشواری دارند و مزد از هزینه‌های زندگی عقب مانده است و درنتیجه نرخ اجاره بها نسبت به مزد دریافتی کارگران بسیار زیاد است.»

رمضان‌خانی افزود: «هزینه بالای اجاره بها موجب شده که بخشی از جامعه مجبور شوند به قیمت حفظ سرپناه خود از هزینه‌های مهم دیگری چون خوراک یا آموزش بزنند. پس طبیعی است که در ماه‌های آینده، از محل افزایش نرخ اجاره بها، هم حاشیه‌نشینی افزایش یابد و هم بر تعداد فقرا افزوده شود.»

محاسبات رسمی نشان می‌دهند که لااقل ۲۳۳ هزار خانوار ایرانی پس از اینکه هزینه اجاره مسکن خود را می‌پردازند به زیر خط فقر سقوط می‌کنند. به زبان ساده تر یک میلیون نفر از جمعیت زیر خط فقر در ایران، بدون هزینه‌های تامین سرپناه فقیر محسوب نمی‌شوند ولی هزینه‌های بالای مسکن موجب شده که آنها به جمعیت فقرا افزوده شوند. مرکز پژوهش‌های مجلس نرخ فقر در کشور را بیش از ۳۰ درصد اعلام کرده است که به این ترتیب جمعیت قابل توجهی از این فقرا را مستاجران تشکیل می‌دهند.

به گزارش اقتصادران، اوضاع اجاره‌نشینان روز به روز بحرانی‌تر و زندگی کردن برای آن‌ها سخت می‌شود.

طبق داده‌های مرکز پژوهش ها در سال ۱۴۰۱ نسبت به سال ۹۵، در حدود ۴۷۰ هزار خانوار به مستأجرهای کشور اضافه شده که سهم ۶ دهک درآمدی اول در حدود ۹۲ درصد بوده است.

ماجرا آنقدر تلخ است که پیشنهاد می‌کنیم این ویدئو را مستاجرها نبینند و مخاطب آن مسئولان و صاحب‌خانه‌ها باشند!

به گزارش اقتصادران، سیدمهدی هدایت درباره اجاره بهای مسکن اظهار کرد:‌ شرایط هر روز برای مستاجران بدتر می‌شود و از مناطق شمالی به مناطق پایین تر مهاجرت می‌کنند. متاسفانه علیرغم آنکه جمعیت قابل توجهی از مستاجران در کلان شهرها و تهران مستقر هستند اما هیچ سازمان متولی بحث اجاره‌داری نیست.

وی با بیان این‌که سال گذشته به دولت پیشنهاد ایجاد سازمان اجاره داری حرفه‌ای ارائه شد،  افزود: قیمت مسکن در ایران متاثر از معادلات کلان اقتصادی است و وابستگی چندانی به عرضه و تولید مسکن ندارد. بنگاه داران چندان تاثیری روی قیمت ندارند و بیشتر به برقراری روابط بین مالک و مستاجر تمرکز می‌کنند.

وی با تاکید بر این‌ک هباید در شهر تهران و کلان شهرها با حمایت دولتها، سازمان اجاره‌داری حرفه‌ای تاسیس شود، اضافه کرد: دولت باید از شهرداری‌ها حمایت کرده تا واحدهایی را صرفا جهت اجاره داری تولید کنند. اما سازمانی وجود ندارد که مستاجران بتوانند برای طرح مشکلات خود به آنجا مراجعه کنند. لایحه‌ای با عنوان سازمان اجاره داری شهر تهران تهیه شده که با حمایت و همراهی دولت می‌توان در حوزه اجاره داری ساماندهی انجام داد.

هدایت همچنین از عرضه 150 هزار واحد مسکن در شهر تهران برای کمک به عرضه مسکن توسط بخش خصوصی خبر داد.