به گزارش اقتصادران، ایران از نظر منابع برای ساخت مسکن کمبودی ندارد، اما بهدلیل انحصار سازمانها و نهادهای دولتی، در حال حاضر با افزایش قیمتهای غیرواقعی در بازار مسکن روبهرو هستیم. این وضعیت موجب شده که ۶۰ درصد از نرخ مسکن به هزینه زمین اختصاص یابد. دولت و مجلس باید برای مقابله با این شرایط اقداماتی را انجام دهند و بازار مسکن را از وضعیت رهاشدگی خارج کنند.
لازم به ذکر است که تسهیلگری در حوزه مسکن برعهده دولت است. وزارت راه و شهرسازی میتواند با بهرهگیری از تجربیات گذشته، عرضه زمین را در اولویت قرار دهد و تمرکز ساختوساز را بهسمت ایجاد واحدهای ویلایی هدایت کند. امروز بازار مسکن بهطورکامل در حالت رکود قرار دارد. در چنین شرایطی، دولتها معمولا اقداماتی نظیر ارائه تسهیلات به مردم و افزایش نظارت و کنترل بر بازار را در نظر میگیرند. اما در کشور ما، بهدلیل اینکه برخی نهادها مانند بانکها از فعالیتهای بنگاهداری املاک سود میبرند، اقدامات موثر برای خروج از این بحران بهدرستی انجام نمیشود.
این موضوع باعث افزایش فشار بر مردم میشود. تنها راهحل برای بهبود وضعیت، واقعیسازی نرخ مسکن است، چراکه قیمتهای کنونی در بازار هیچ تناسبی با ارزش واقعی مسکن ندارند. نمایندگان مجلس میتوانند با تصویب قانونی تحتعنوان «بهای تمامشده مسکن»، شرایطی را برای خروج از این وضعیت فراهم کنند. در حالی که بازار مسکن در کشور ما رها شده، سایر کشورها بهدقت بر این بازار نظارت میکنند.
زمین حق همه مردم است
قیمتگذاریهای نادرست باعث شده است یکی از صنایع اساسی کشور به بنبست انحصارگرایی برسد. باید به این نکته توجه داشت که پیامدهای اجتماعی این نوع قیمتگذاری بسیار سنگین است. در حال حاضر، با افزایش بیرویه نرخ مسکن، خانوادهها تحتفشار اقتصادی قرار دارند و جوانان برای تشکیل خانواده با چالشهای زیادی روبهرو هستند. وضعیت معیشت مردم هر روز دشوارتر میشود و خرید و اجاره مسکن بار سنگینی بر دوش آنها گذاشته است. بنابراین، دولت باید در این شرایط اقدام به تسهیل دسترسی به مسکن کند. زمین حق همه افرادی است که در این کشور به دنیا میآیند و هیچکس نباید این حق را از شهروندان سلب کند.
از سوی دیگر، در کشور هیچ مشکلی در تامین زمین برای ساخت مسکن وجود ندارد. هرگونه کمبودی که در این زمینه احساس میشود، بهطورکامل عمدی و برنامهریزیشده است.
هر فرد باید به یک محل سکونت مناسب و معقول از زمینهای کشور دسترسی داشته باشد. تمامی اعضای جامعه میتوانند بدون آسیب به محیطزیست و حقوق نسلهای آینده، زمین لازم برای ساخت مسکن را در اختیار داشته باشند. دولتها نیز نباید این حق را از مردم سلب کنند. کشور از نظر زمین کمبودی ندارد و این بهانه باعث شده است که ۶۰درصد از هزینه نهایی یک مسکن به نرخ زمین آن اختصاص یابد. باتوجه به مقدار زمین موجود در کشور، این وضعیت بههیچوجه طبیعی و منطقی نیست.
علاوه بر مشکلات ناشی از تحریمها، تورم، افزایش نرخ دلار و ناپایداری وضعیت سیاسی، یکی از عوامل اصلی افزایش نرخ مسکن از اواخر دهه ۹۰ به نرخ و مالکیت زمین مربوط میشود. بخش عمدهای از زمینها تحتکنترل دولت و نهادهای عمومی مانند بانکها، نهادهای نظامی و بنیادها قرار دارد.
بههمیندلیل، دسترسی به زمین برای ساختوساز مسکن محدود شده و عرضه مسکن با کمبود مواجه میشود. همچنین، زمانی که زمینهای دولتی به نهادهای خصوصی یا بانکها واگذار میشوند، این نهادها بهجای ساخت مسکن، به سرمایهگذاری در زمینها روی میآورند که این موضوع منجر به افزایش نرخ زمین و در نهایت نرخ مسکن خواهد شد.
فرشید ایلاتی، تحلیلگر بازار مسکن درباره انحصارطلبی در بازار مسکن به صمت توضیح داد: انحصارطلبی و احتکار زمین و مسکن در کشور ما اتفاق تازهای نیست و حاصل چند دهه تعلل و کمکاری در این حوزه است. متاسفانه از آنجا که بسیاری از این زمینهای در اختیار سازمانها و سرمایهداران، مربوط به زمان حال نیست، ممکن است زمانبر باشد. بنابراین ما باید تمرکز خود را روی آینده بگذاریم تا چنین تجربههایی تکرار نشوند.
وی در ادامه خاطرنشان کرد: در برنامه هفتم توسعه احکامی در این زمینه تعیین شده تا عموما بسیاری از زمینها و املاکی که در اختیار سازمانها و نهادهای دولتی نظیر سازمان ملی و زمین است، به چرخه تولید برگردند و در راستای کمک به پروژههایی نظیر طرح نهضت ملی مسکن استفاده شوند. قرار است حدود ۳۳۰هزار هکتار زمین به محدوده شهرها الحاق شود. بنده معتقد هستم که با عنایت به همکاری جمعی میتوانیم بسیاری از موانع تولید مسکن را از سر راه برداریم و با اصلاح قوانین به نتیجه مناسبی برسیم.
انحصارطلبی در هیچ حوزهای پسندیده نیست
این کارشناس تصریح کرد: ما باید تمرکز بر آینده داشته باشیم و سازمانهایی که زمینهای زیادی در اختیار دارند را تشویق به همکاری در ساختوساز کنیم. مسلما انحصارطلبی در هیچ حوزهای پسندیده نیست. کاهش انحصار و افزایش عرضه زمین کمک میکند تا نرخ نهایی مسکن کاهش یابد. همانطور که میدانید، بخش زمین از مهمترین فاکتورهای هزینه تمامشده ساختوساز در کشور ماست و از این بابت میتوانیم قدمهای بزرگی برداریم.
ایلاتی درباره نقش قوانین مالیاتی در شکست انحصار زمین و مسکن در کشور به صمت افزود: قوانین مالیاتی در کشور ما بهشکلی صحیح اخذ نمیشود و مهمترین مالیاتی که باید روی آن کار کنیم، بحث مالیات بر عایدی سرمایه است.
این مالیات اگر بهدرستی اخذ شود، اشتهای مالکیت مسکن را کنترل میکند و تقاضای سرمایهای مسکن بهطورکلی حذف میشود.
در کشوری نظیر آلمان، با افزایش تعداد ملک، ضریب مالیات نیز بهصورت پلکانی افزایش پیدا میکند. بهطوریکه مالیات برای خرید خانه اول یک ضریب دارد و برای خانههای دوم به بعد هرکدام یک ضریب تصاعدی؛ از اینرو سرمایهداران تمایلی برای انحصار یا احتکار زمین و ملک پیدا نمیکنند.
ایلاتی در خاتمه با تاکید بر اهمیت زمانبندی برای پیشبرد اهداف بازار مسکن به صمت گفت: ما زمان زیادی را برای ساماندهی بازار مسکن از دست دادهایم و اکنون وقت آن رسیده است تا دولتمردان ما برای تسریع قانونگذاری و اجرا، تلاشهای بیشتری کنند. در این راستا رسانهها نقش تعیینکنندهای را ایفا میکنند. زمانی که دولت پیشرو است، رسانهها را با خود همراه میکند، اما در کشور ما جریان معکوسی بهراه افتاده است و باید رسانهها به این مسائل بپردازند و تیتر یک خود را به موضوعات اینچنینی اختصاص دهند تا مسئولان بهتر شرایط را درک کنند. مشکلات بخش مسکن با کف جامعه ما سر و کار دارد و یک نیاز واقعی است. درصد زیادی از مردم با مشکلات مرتبط با بخش مسکن درگیر هستند و باید رسانهها اولویتهای جامعه ما را بهتصویر بکشند تا دولتمردان هم بیشتر در این حوزه وقت بگذارند.
ناصر کاهه، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در حال حاضر، بازار مسکن در ایران به محلی برای سرمایهگذاری تبدیل شده و تقریبا از خریداران مصرفی خالی شده است. تعداد معاملات نیز این واقعیت را تاحدی تایید میکند که بازار در دست خریداران سرمایهای قرار دارد. متاسفانه، باتوجه به حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، زمان لازم برای خرید خانه بهشدت طولانی و فراتر از تصور شده و انحصار و احتکار در بازار مسکن بهشدت افزایش یافته است.
وی در ادامه بیان کرد: برای رفع مشکل مسکن، لازم است بهاندازه نیاز جامعه مسکن تولید کنیم و از احتکار آن جلوگیری کنیم. درباره اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی، مشاهده میکنیم که مردم بههیچوجه تمایلی به ثبت خانههای خالی خود در سامانه مربوطه ندارند و مدیران دستگاههای دولتی نیز از اطلاعات کافی برای اجرای مالیات بر خانههای خالی برخوردار نیستند. بنابراین، بدون شک همانطور که آمارها نشان میدهند، با این روند، طرح یا قانونی که بتواند سوداگری در بازار زمین و مسکن را کاهش دهد، وجود نخواهد داشت.
ضرورت اجرای قوانین بازدارنده از انحصار
این کارشناس بیان کرد: در دنیای امروز، دولتها بهمنظور مداخله در بازار مسکن، بهدنبال تقویت تقاضا هستند. در حال حاضر، عدمشفافیت اطلاعات مربوط به اقامتگاهها، نبود سند برای بسیاری از املاک، نبود یک سامانه جامع و هماهنگی میان دستگاههای اجرایی دولت و همچنین کمبود زیرساختهای ارتباطی و اطلاعاتی، بهعنوان مهمترین چالشهای موجود در این بازار شناخته میشوند. یکی از اصلیترین دلایل افزایش ناگهانی نرخ مسکن، سفتهبازی و سوداگری در بازار زمین است که بهعنوان گرانترین نهاده ساختمانی محسوب میشود. بنابراین، اگر سیستم مالیات سالانه بر زمین اعمال میشد، ممکن بود فرآیند تنظیمگری در بازار مسکن از سطح بالاتر به شکل بهتری آغاز شود.
کاهه اظهار کرد: برای کاهش احتکار در بازار مسکن، لازم است که توانمندی این بازار افزایش یابد و تولید مسکن متناسب با نیاز جامعه گسترش یابد. به این منظور، دولت میتواند از ابزارهایی نظیر تسهیلات اعتباری و مالیاتی برای ترغیب سازندگان مسکن بهرهبرداری کند. همچنین، در برخی کشورها مانند فرانسه، اقدام به تحریم خانههای خالی شده است.
در این روش، سازندگان مسکن ملزم به اجاره دادن خانههای خالی خود هستند و در صورت عدمرعایت این قانون، با مجازاتهایی مواجه خواهند شد.
در پایان، وی بیان کرد: بخش قابلتوجهی از خانههای خالی بهطور قابلملاحظهای در اختیار دولت قرار دارد. تعداد کمی از این خانهها متعلق به افراد حقیقی هستند. اما بهطورکلی باید گفت که قوانین جلوگیری از انحصار و توزیع، در صورت اجرای صحیح، میتوانند تاثیر زیادی داشته باشند. پیادهسازی اصولی این قوانین میتواند مسکن را از حالت سرمایهای خارج کند و بهسمت مصرفی شدن سوق دهد.
