به گزارش اقتصادران، بازار مسکن در حالی وارد سال جدید میشود که آمارها از تثبیت نسبی تورم، اما تداوم فشار هزینهای بر خانوارها حکایت دارد؛ بازاری که نه توان جهش قیمتی گذشته را دارد و نه ظرفیت پاسخگویی به تقاضای مصرفی را. نوسانات شدید ارز و طلا، کاهش قدرت خرید، رشد هزینههای ساخت و عقبنشینی سازندگان، مجموعهای از عوامل را شکل داده که نتیجه آن، حذف خانهاولیها و دورتر شدن رویای خانهدار شدن برای مستأجران است. براساس جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران، تورم سالانه بخش «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوختها» به ۳۶.۵ درصد رسیده است. تورم ماهانه این بخش ۲.۶ درصد و تورم نقطهبهنقطه ۳۵.۴ درصد اعلام شده که فاصله اندک میان این دو شاخص، از تثبیت نسبی تورم مسکن حکایت دارد. اما در دل این ثبات نسبی، یک شاخص نگرانکننده خودنمایی میکند؛ تورم خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی که به ۴۷.۹ درصد رسیده است. این رقم نشان میدهد فشار هزینهای بازار مسکن، بیش از آنکه از مسیر خرید ملک باشد، از کانال اجاره، تعمیرات و خدمات جانبی، مستقیماً به خانوارها منتقل میشود. این دادهها تصویری دوگانه از بازار مسکن ترسیم میکند: از یک سو، خبری از جهشهای قیمتی افسارگسیخته سالهای قبل نیست و از سوی دیگر، هزینه زندگی در بخش مسکن همچنان با سرعتی بالا در حال افزایش است؛ وضعیتی که بیشترین آسیب را به مستأجران و دهکهای متوسط و پایین وارد کرده است.
چرا مسکن دیگر همپای دلار حرکت نمیکند؟
در دهههای گذشته، بازار مسکن همواره رابطهای معنادار با نرخ ارز و قیمت طلا داشت. هر زمان دلار و طلا افزایش مییافت، بازار مسکن نیز با وقفهای کوتاه، وارد مسیر صعودی میشد و بهنوعی از تورم انتظاری تبعیت میکرد. اما به گفته کارشناسان اقتصادی، این الگوی سنتی در سالهای اخیر دچار گسست شده است. با وجود رشد شدید نرخ ارز و طلا، بازار مسکن واکنش متناسب و فوری از خود نشان نداده و بیشتر در یک رکود فرسایشی گرفتار مانده است. تحلیلگران دلیل اصلی این تغییر رفتار را در افت شدید قدرت خرید خانوارها میدانند. رشد پیوسته قیمتها در کنار رکود درآمدی، باعث شده تقاضای مصرفی، بهویژه از سوی خانهاولیها عملاً از بازار حذف شود. در چنین شرایطی، حتی اگر انتظارات تورمی بالا باشد، بازار توان جذب افزایش قیمتهای سنگین را ندارد و در حالت انتظار و سکون باقی میماند.
شوک نیمه دوم سال ورود سرمایههای غیرمصرفی
با این حال، نیمه دوم سال جاری نقطه عطفی برای بازار مسکن بود. نوسانات شدید نرخ ارز و طلا، فضای نااطمینانی گستردهای در بازارهای دارایی ایجاد کرد. سرمایهگذارانی که تا پیش از این، دلار، سکه یا طلا را پناهگاه امن سرمایه میدانستند، با تردید نسبت به آینده این بازارها مواجه شدند. در این فضا، مسکن بار دیگر هرچند محدود به عنوان یک پناهگاه نسبی سرمایه مطرح شد. به گفته فعالان بازار، بخشی از سرمایههای سرگردان به سمت مسکن حرکت کرد، اما این ورود سرمایه ماهیت مصرفی نداشت. نتیجه این روند، افزایش معاملات سرمایهای در برخی مناطق، کاهش فایلهای عرضه و شکلگیری التهاب قیمتی موضعی بود؛ بدون آنکه به رونق واقعی بازار منجر شود.
اثر روانی دلار؛ التهاب بدون رونق
کارشناسان بازار مسکن تأکید دارند که نوسانات نرخ ارز، بیش از آنکه اثر واقعی و بنیادی بر قیمت مسکن داشته باشد، اثر روانی ایجاد کرده است. افزایش نرخ ارز، انتظارات تورمی را در ذهن فعالان بازار تقویت کرده و باعث شده برخی مالکان، با تصور رشد قیمتها در آینده، از عرضه واحدهای خود خودداری کنند. در همین رابطه، نایبرییس دوم اتحادیه مشاوران املاک معتقد است، خانهاولیها عملاً از بازار مسکن حذف شدهاند. این رفتار مالکان، درکنار ورود تقاضای سرمایهای، موجب کاهش فایلهای فروش و تشدید التهاب قیمتی در برخی مناطق شده است؛ التهابی که نه از جنس رونق، بلکه ناشی از کاهش عرضه موثر است.
سازندگان چرا عقب نشستند؟
در حالی که اثر روانی دلار بیشتر در بخش معاملات خود را نشان داده، اثر واقعی نوسانات ارزی در بخش ساختوساز بسیار عمیقتر بوده است. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان در گفتوگو با مهر، با اشاره به شرایط بازار مسکن میگوید: آنچه واضح است، بازار مسکن طی شش تا هفت سال گذشته شرایط مناسبی نداشته و بخش زیادی از سرمایههای سرگردان مردم به بازارهایی مانند طلا، بورس و دلار هدایت شده بود. مردم برای حفظ سرمایههای خود، سرمایههایشان را به دلار، سکه و طلا تبدیل میکردند. او درباره وضعیت مصالح ساختمانی و تأثیر نوسانات ارزی تصریح میکند: قیمت مصالح ساختمانی طی سالهای گذشته افزایش یافته و نوسانات دلار، بازار تولید سیمان، فولاد و سایر کالاهای مرتبط را تحت تأثیر قرار داده است. این روند روی تمام بخشهای تولیدی و ساختمانسازی کشور تأثیرگذار بوده است. پورحاجت با اشاره به هزینه ساخت مسکن اظهار میکند: میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در حال حاضر حدود ۳۵ میلیون تومان است.
به گفته کارشناسان، افزایش مستمر هزینههای ساخت، مستقیماً به قیمت تمامشده مسکن منتقل میشود و حتی اگر قیمت زمین در برخی مناطق کنترل شود، رشد هزینه مصالح اجازه کاهش قیمت نهایی را نمیدهد. همین موضوع باعث شده سازندگان با احتیاط بیشتری وارد پروژههای جدید شوند و عرضه مسکن با سرعتی کمتر از نیاز بازار افزایش یابد.
مستأجران؛ قربانیان خاموش رکود تورمی
در این میان، مستأجران بیشترین فشار را متحمل شدهاند. رشد اجارهبها، هزینههای جانبی مسکن و خدمات نگهداری، در کنار کاهش توان خرید، بسیاری از خانوارها را به مرز فرسودگی اقتصادی رسانده است.
کارشناسان معتقدند سیاستهایی مانند اعطای تسهیلات بانکی یا واگذاری زمین رایگان، در شرایط تورم مصالح و بیثباتی اقتصادی، نتوانسته بهطور موثر مشکل مسکن اقشار متوسط و پایین را حل کند. وامهایی که قدرت پوشش هزینه ساخت یا خرید را ندارند، زمینهایی که بدون زیرساخت یا در مناطق کمتقاضا واگذار میشوند و نبود ثبات اقتصادی، باعث شده این سیاستها بیش از آنکه راهگشا باشند، اثرات محدودی داشته باشند.
سه ضلع خروج از بحران نسخه کارشناسان چیست؟
تحلیلگران بازار مسکن معتقدند بدون ایجاد ثبات در متغیرهای کلان اقتصادی، بهویژه نرخ ارز، نمیتوان انتظار بازگشت تعادل پایدار به بازار مسکن را داشت.
از نگاه آنان، سه عامل کلیدی برای خروج بازار از وضعیت فعلی ضروری است: کنترل انتظارات تورمی از طریق ثبات ارزی و سیاستهای اقتصادی قابل پیشبینی، افزایش عرضه هدفمند مسکن متناسب با قدرت خرید واقعی خانوارها و حمایت موثر از تقاضای مصرفی بهویژه خانهاولیها، نه تقاضای سرمایهای. در غیراین صورت، بازار مسکن در چرخهای معیوب از رکود معاملاتی، فشار هزینهای و حذف تقاضای واقعی باقی خواهد ماند. آنچه امروز در بازار مسکن ایران دیده میشود، ترکیبی از رکود معاملاتی، حذف تقاضای مصرفی و ورود محدود سرمایههای غیرمولد است. شرایطی که شاید در کوتاهمدت به افزایش نسبی قیمتها در برخی مناطق منجر شود، اما در بلندمدت، خطر تعمیق شکاف میان عرضه و تقاضای واقعی و تشدید بحران دسترسی به مسکن را به همراه دارد. اگر سیاستگذار نتواند همزمان ثبات اقتصادی، کاهش هزینههای ساخت و تقویت قدرت خرید خانوارها را دنبال کند، رویای خانهدار شدن نهتنها برای خانهاولیها، بلکه برای بخش بزرگی از جامعه، هر روز دورتر از گذشته خواهد شد.
