به گزارش اقتصادران ، قیمت مسکن به عنوان یکی از عوامل مهم در بازار مسکن، به طور مستقیم تأثیرگذار بر تقاضا و عرضه در این بازار است. این قیمتها تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله موقعیت جغرافیایی، اقتصاد کلان، تغییرات در بازار کار و نرخ بهرههای بانکی قرار میگیرند. همچنین عوامل داخلی مانند وضعیت ساختوساز، تعداد واحدهای مسکونی موجود و نوع مسکن نیز تأثیرگذار بر قیمت مسکن هستند.
بازار اجارهنشینهای شهرهای شمالی کشور با ۴ پارازیت روبهرو شد؛ بهطوری که مستاجرهای مرکزنشین در حال مهاجرت به روستا هستند. تحقیقات میدانی از نبض اجارهبها در دو مرکز استان شمالی نشان میدهد، رشد بهای اجاره آپارتمان در مقایسه با تهران، قابل توجه است. بررسیها درباره علل این التهاب، به «پیامد جریان ملاکی در بازار املاک شمال» از یکسو و «تورم عمومی بالای استانی» از سوی دیگر میرسد. عرضه واحد مسکونی در شهرهای شمالی برای بومیها طی سالهای اخیر از دو ناحیه «شیفت به ویلاسازی» و «حضور غیربومیها در این مناطق»، کاهش محسوسی یافته است.
سختی تامین «آپارتمان اجارهای با هزینه متعارف» برای مستاجرها، از کلانشهرها و شهرهای بزرگ به دو استان شمالی سرایت کردهاست؛ تغییرات صعودی امسال اجارهبهای مسکن در شهرهای شمال به دلیل «ناهمخوانی گسترده با توان مالی پرداخت هزینه اجارهنشینی» باعث «مهاجرت اجارهنشینها از مناطق خوب شهر به مناطق ضعیف و حتی مهاجرت به روستاها» شده است.
نتایج تحقیقات میدانی از اوضاع بازار اجاره مسکن در مرکز استان گیلان به عنوان شهر نماینده «تغییرات نبض اجاره در دیگر شهرهای این استان»، حاکی است، در حال حاضر متوسط بهای اجاره آپارتمان نسبت به سال گذشته چیزی در حدود ۴۰درصد افزایش از خود نشان میدهد. از طرفی، متوسط رهن کامل واحد مسکونی دو خواب در فایلهای موجود در بازار اجاره مسکن این مرکز استان، حول و حوش ۴۵۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان است.
روند رشد اجارهبهای مسکن در «شمال» برای ساکنان بومی طی دو، سه سال گذشته به گونهای بوده که نسبت اجارهبهای آپارتمان در تهران به مرکز استان گیلان، از بالای عدد ۳ به زیر ۲.۵ کاهش پیدا کرده است. این نه به معنای «رشد کمتر اجارهبها در تهران» که نشانه «رشد تندتر هزینه اجارهنشینی در شمال» است.
بررسیها از علت این اتفاق، چهار پارامتر را شناسایی کرده است. پارامتر اول، «سطح بالای نرخ تورم عمومی» در استانهای شمالی در مقایسه با سطح کشوری است.
در گیلان، نرخ تورم نقطه به نقطه در ماه گذشته ۴۲درصد شد که ۳ واحددرصد از سطح کشوری نرخ تورم بالاتر بوده است. همچنین نرخ تورم خوراکی نیز در شمال بیش از کل کشور گزارش شده است. از آنجا که تورم اجاره، تابعی از میزان رشد هزینه زندگی خانوارها (موجرها) است، این وضعیت، به نوعی «رشد تند اجارهبها در شهرهای شمالی» را توضیح میدهد بهخصوص آنکه، سطح تورم عمومی شمال از تهران بیشتر است.
علت دوم، شیفت معنادار ساختوساز در شمال از بومیسازی (ساختمانهای مسکونی مناسب سکونت بومیها) به ویلاسازی در حدود نیم دهه اخیر است. این باعث شده عرضه جدید متناسب با نیاز بازار مسکن از جمله بازار اجاره مسکن بومیها، با رشد تیراژ همراه نشود.
علت سوم هم اثرگذاری نبض مسکن تهران بر شمال و علت چهارم نیز «کمبود موجودی مسکن شمال برای تقاضای بومیها با توجه به مهاجرت سالهای اخیر ساکنان دیگر استانها به شمال» است.
در حال حاضر، گروهی از مستاجرهای ساکن مرکز استانهای شمالی که توان پرداخت مبالغ اجاره حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان در ماه یا رهن کامل معوض را ندارند، به سمت روستاها مهاجرت کردهاند.
بازه پاییزی اجاره در رشت
زمانی مردم رشت به مهماننوازی، سفرههایی بزرگ با غذاهای متنوع و خانههای بزرگ و زیبا شهره عام و خاص بودند اما در شرایط کنونی، علاوه بر کوچک شدن سفرههایشان، خانههایشان هم کوچک شده است و حتی فراتر از آن، با افزایش چشمگیر رهن و اجاره مسکن، بسیاری از معیارهای انتخاب خانه کاسته شده و مهاجرت از مناطق بالا به مناطق پایینتر و حتی به حومه شهر نیز افزایش یافته است.
نگاهی به بازار اجاره مسکن رشت بر اساس مشخصات فایلهای عرضهشده به این بازار نشان میدهد، نبض اجارهبهای خانههای 80 تا 120 مترمربعی در رشت بهطور میانگین بر اساس عمر بنا و سایر ویژگیها دربازه 200 تا 900 میلیون تومان رهن کامل برآورد میشود. بررسیهای «دنیایاقتصاد» از بازار اجاره مسکن رشت در گفتوگویی با فعالان این بازار، نشان میدهد که اگرچه میزان رهن و اجاره در مجموع در محلات بالای رشت، مثل گلسار، بلوار گیلان، منظریه و پارک ملت بالاتر از سایر مناطق رشت است، اما بر اساس شواهد موجود تفاوت بسیار زیادی بین مناطق وجود ندارد و حتی در مواردی رهن و اجاره مناطق پایین، گاهی همسطح یا بسیار نزدیک به مناطق بالا و متوسط رشت هستند. دادههای موجود نشان میدهد که اجارهبهای پیشنهادی آپارتمانهای 80 تا 120 مترمربعی در رشت بر اساس رهن کامل بهطور میانگین حول و حوش 500 میلیون تومان است و بهطور کلی در بازه 200 میلیون تا یک میلیارد تومان بر اساس موقعیتهای مکانی، عمربنا، امکانات و… متغیر است.
نتایج تحقیقات میدانی نشان میدهد، تقاضای غالب برای اجاره مسکن در مناطق بالای رشت عمدتا مربوط به آپارتمانهای بین 90 تا 120 مترمربع است؛ بالاترین میزان بهای اجاره مربوط به بلوار گیلان است که بهطور میانگین رهن کامل در این منطقه 700 میلیون تومان برآورد میشود؛ البته در خیابانهای اطراف آن همچون گلسار یا منظریه، میانگین رهن کامل خانهها در بازه 450 تا 600 میلیون تومان است. این رقم برای مناطق متوسط رشت همچون گلباغ نماز، فلسطین، معلم و شهرک بهشتی حداقل بین 300 تا 400 میلیون تومان رهن کامل ارزیابی میشود. البته در برخی از فایلها، اجارهبهای پیشنهادی تفاوت چندانی با مناطق بالا ندارد و حتی باتوجه به موقعیت و امکانات آپارتمانها بسیاری از نرخها نزدیک به اجارهبهای گلسار است. فایلهای عرضهشده به محلات پایینتر رشت در حمیدیان، یخسازی و توشیبا نشان میدهد که حداقل اجارهبهای پیشنهادی آپارتمانها با متراژ 80 تا 120 مترمربعی نزدیک به 200 میلیون تومان رهن کامل تعیین میشود که البته بر اساس تحقیقات صورتگرفته از بازار معاملات این مناطق اجارهبهای برخی از آپارتمانهای عرضه شده تفاوت چندانی با دیگر مناطق رشت ندارد و ممکن است آپارتمانی نوساز با امکانات کامل همقیمت با مناطق بالای رشت معامله شود.
رشت رسید به تهران؟
با بررسی دادههای موجود از میزان اجارهبهای آپارتمانهای رشت با متراژ 80 تا 120 مترمربع، باید گفت که نرخهای پیشنهادی اجارهبها در این شهر شمالی، در موارد بسیاری فاصله خیلی زیادی با اجارهبهای آپارتمانها در تهران ندارد. بهطوری که این فاصله در گذشته خیلی بیشتر از الان بود. بررسیها از بازار مسکن رشت نشان میدهد که میزان اجارهبها در رشت در پاییز امسال نسبت به بازه زمانی مشابه سال قبل به طور میانگین بین 40 تا 50درصد افزایش داشته است و حتی برخی از آمارها حاکی از آن است که این رشد هزینه در برخی از معاملات تا 80درصد نیز بوده است. این افزایش 1.5 برابری تنها، مستاجران را با چالش تهیه مسکن متناسب با میزان درآمد و بودجه آنها مواجه نکرده است، بلکه عمده بازار عرضه و تقاضا را درگیر کرده است. افزایش بیش از حد اجارهبهای آپارتمانهای 80 تا 120 مترمربعی فراتر از بودجه و درآمد بسیاری از مستاجران است، که در صورت عدمپذیرش موجر برای تمدید قرارداد با مبلغی پایینتر، مجبور به مهاجرت به مناطق ضعیفتر و ارزانتر یا فاکتور گرفتن از بسیاری از معیارهای انتخاب آپارتمان شدند و حتی برخی از افراد باتوجه به نداشتن بودجه و درآمد کافی برای تهیه مسکن به حومه شهر مهاجرت کردند. بهطوری که در چند سال اخیر، مهاجرت از مرکز به حومه گسترش چشمگیری داشته است. بنابراین، این موضوع، دیگر تنها به تهران محدود نمیشود، بلکه حتی دامن استانهای نه صرفا دارای کلانشهر را نیز گرفته است.
از طرفی افزایش بیش از حد اجارهبهای مسکن در رشت، منجر به راکد شدن معاملات اجاره رشت شده و این موضوع موجران را نیز با چالش مواجه کرده است. با بالا رفتن 50درصدی سطح اجارهبها، امکان جایگزین کردن مستاجری جدید، دیگر آسان نیست و بسیار زمانبر خواهد بود. از این رو، در بسیاری از مواقع موجرها مجبور به کاهش بهای پیشنهادی اجاره آپارتمان خود برای جذب مشتری شدهاند یا عمدتا موجران با افزایش اندک میزان اجاره یا رهن، مایل به تمدید قرارداد با مستاجران فعلی خود هستند. با این روش، اگرچه اجاره کمتری دریافت میکنند اما، دیگر با چالش نبود مستاجر و خانه خالی مواجه نخواهند شد. این اتفاق از منظر مستاجرها هم، اتفاقی امیدوارکننده محسوب میشود، اما حجم این نوع معاملات زیاد نیست.
بررسیها نشان میدهد که مستاجرهای رشت عمدتا مایل به تمدید قرارداد فعلی خود بهجای قراردادهای جدید هستند، زیرا احتمال یافتن آپارتمانی دیگر متناسب با بودجه آنها کم است. بنابراین مستاجران تمدید آپارتمان فعلی با افزایش نرخ کمتر از قیمت بازار را ترجیح میدهند. البته با توجه به عدمتطبیق میزان درآمد با هزینههای مسکن و زندگی، تغییر مناطق یا حتی شهر نیز برای بسیاری از اجارهنشینان رایج شده است و حتی مهاجرت به روستاها نیز افزایش چشمگیری داشته است. با توجه به شرایط موجود، باید گفت که میزان درآمدها و بودجه خانوارهای رشت با پرداختهای آنها بهویژه در زمینه مسکن همسانی ندارد و افزایش قیمتها و مشکلات اقتصادی تنها محدود به تهران و کلانشهرها نیست. وضعیت بازار اجاره شهر ساری – مرکز استان مازندران – هم مشابه وضعیت رشت ارزیابی میشود.
