به گزارش اقتصادران، بازار مسکن تهران در چند موج پیاپی گران شده، اما حالا رییس اتحادیه مشاوران املاک میگوید این بازار دیگر کشش افزایش قیمت ندارد؛ معادله ای که اگرچه در ظاهر متناقض است، اما یک عدد پشت آن قرار دارد: درآمد خانوارها از قیمت مسکن عقب مانده و تسهیلات هم نتوانسته این شکاف را پر کند. به گفته کیانوش گودرزی، میانگین قیمتها از ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده، اما برخلاف طلا و ارز، مسکن دیگر بهسادگی نمیتواند افزایش قیمت جدید را به خریدار منتقل کند. معنای این وضعیت روشن است: قیمت ملک بالا رفته، اما سقف توان پرداخت مردم پایینتر از آن ایستاده است.
افزایش قیمت مسکن دیگر اتفاق تازهای نیست؛ آنچه تازهتر به نظر میرسد، تغییر معادله میان «قیمت» و «تقاضا» است. در سالهای گذشته هر بار که قیمت داراییها افزایش پیدا میکرد، مسکن نیز به عنوان یکی از مهمترین داراییهای اقتصاد ایران خود را با موج تورمی هماهنگ میکرد.
اما اکنون مساله این است که آیا بازار همچنان میتواند قیمتهای بالاتر را به خریداران منتقل کند یا نه؟ اظهارات رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نشان میدهد پاسخ چندان روشن نیست. کیانوش گودرزی افزایش قیمتهای اخیر را تأیید میکند، اما همزمان از کاهش ظرفیت بازار برای پذیرش قیمتهای جدید سخن میگوید. گودرزی درباره وضعیت بازار مسکن اظهار میکند: ما در چند مرحله شاهد افزایش قیمت بودهایم که اصلاً نمیتوان آن را انکار کرد، اما نمیتوان یک عدد مشخص را برای کل تهران اعلام کرد؛ چراکه تهران گستردگی خاصی دارد و هر منطقه با توجه به شرایط خود ممکن است با افزایش یا کاهش متفاوتی مواجه شده باشد. با این حال، بهطور میانگین، رشد قیمتها از ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده است.
تهران یک بازار نیست
یکی از نکات مهم در اظهارات گودرزی، تأکید بر تفاوت شدید قیمتها در مناطق مختلف تهران است. بنابراین نمیتوان از «قیمت مسکن تهران» به عنوان یک عدد واحد سخن گفت. شمال و جنوب تهران، مناطق برخوردار و کمبرخوردار، واحدهای نوساز و قدیمی و حتی دو ملک در یک محله میتوانند فاصله قیمتی قابلتوجهی داشته باشند. به همین دلیل، میانگین شهری بیشتر یک شاخص کلی است تا تصویری دقیق از وضعیت یک خانوار مشخص. اما همین میانگین نیز یک پیام اقتصادی مهم دارد: کف قیمتها نیز دیگر آنقدر پایین نیست که بخش بزرگی از خانوارها بتوانند با پسانداز و تسهیلات معمولی وارد بازار شوند. در چنین شرایطی، مساله مسکن از «افزایش قیمت» به «بحران استطاعت» تغییر ماهیت میدهد. خانواری که توان خرید ندارد، با کاهش قیمت جزئی هم الزاماً خریدار نمیشود؛ همانطور که افزایش چندباره قیمت نیز الزاماً فروشنده را به معامله نمیرساند. اینجاست که بازار در وضعیت عجیبی قرار میگیرد: قیمتهای پیشنهادی بالا هستند، اما تقاضای موثر محدود است.
چرا مسکن از طلا و ارز عقب میماند؟
در اقتصاد تورمی، معمولاً افزایش قیمت داراییها به یکدیگر سرایت میکند. اما مسکن یک تفاوت اساسی با طلا و ارز دارد: برای خرید آن، قدرت پرداخت واقعی لازم است. یک خانوار ممکن است با هر میزان سرمایهای بتواند بخشی از دارایی خود را به طلا تبدیل کند، اما خرید مسکن به سرمایهای بسیار بزرگتر نیاز دارد. بنابراین وقتی فاصله قیمت خانه با درآمد خانوار زیاد میشود، افزایش بیشتر قیمت میتواند خود بازار را با محدودیت مواجه کند. گودرزی نیز دقیقاً بر همین نقطه دست میگذارد و درباره چشمانداز بازار خرید و فروش و اجاره مسکن میگوید: با توجه به افزایش قیمتها، نبود تسهیلات کافی و سطح درآمد خانوادهها، به نظر میرسد بازار مسکن در شرایط فعلی کشش لازم برای افزایش بیشتر قیمتها را ندارد و حتی با وجود افزایش نرخ ارز، سکه و طلا، این وضعیت در بازار مسکن متفاوت است. این بخش از اظهارات رییس اتحادیه را میتوان مهمترین هشدار درباره شرایط فعلی بازار دانست. اگر قیمت مسکن از قدرت خرید خانوار جلو زده باشد، دیگر نمیتوان انتظار داشت هر افزایش در ارز و طلا به همان سرعت در بازار ملک نیز تکرار شود.
گرانی بدون معامله؛ خطر اصلی بازار
یکی از خطاهای رایج در تحلیل بازار مسکن، یکی دانستن افزایش قیمت با رونق بازار است. در حالی که این دو الزاماً همزمان نیستند. ممکن است قیمت پیشنهادی فروشندگان افزایش پیدا کند، اما معاملات کاهش یابد. فروشنده به دلیل تورم حاضر به کاهش قیمت نباشد و خریدار نیز به دلیل کاهش قدرت خرید نتواند با قیمت پیشنهادی وارد معامله شود. در چنین شرایطی، بازار وارد دورهای از «انتظار» میشود. فروشنده منتظر قیمت بالاتر میماند و خریدار منتظر فرصتی برای خرید ارزانتر یا افزایش قدرت خرید. نتیجه میتواند همان وضعیتی باشد که سالهاست بخشی از بازار مسکن با آن دستوپنجه نرم میکند: رکود تورمی. مساله مهم این است که تسهیلات بانکی نیز تاکنون نتوانسته فاصله میان درآمد و قیمت ملک را به اندازه کافی جبران کند. وقتی قیمت یک واحد مسکونی چند میلیارد تومان است، وام خرید اگر سهم محدودی از ارزش ملک را پوشش دهد، اثر آن بر تصمیم نهایی خانوار چندان تعیینکننده نخواهد بود.
نسخه ۲۵ درصدی برای بازار اجاره
اما فشار بازار مسکن فقط روی خریداران نیست. مستأجران نیز با افزایش هزینه مسکن مواجهاند؛ با این تفاوت که برای آنها خروج از بازار خرید به معنای ورود یا ماندن طولانیتر در بازار اجاره است. دولت برای مدیریت این بخش، افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها را اعلام کرده است. اما سوال اساسی اینجاست که آیا تعیین سقف قیمتی بدون ایجاد سازوکار نظارتی موثر میتواند نتیجه مطلوب ایجاد کند؟ به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این باره اظهار میکند: دولت افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها را اعلام کرده است، اما به دلیل عدم دسترسی مشاوران املاک به سامانههایی که بتوانند مشخص کنند قرارداد سال گذشته یک ملک با چه شرایطی منعقد شده، اجرای دقیق این موضوع با محدودیتهایی مواجه است. این اظهارنظر عملاً یکی از نقاط ضعف سیاست کنترل اجاره را آشکار میکند. سقف ۲۵ درصدی زمانی قابل اجراست که اطلاعات قرارداد قبلی، مبلغ رهن و اجاره و شرایط ملک به شکل دقیق و قابل استناد در دسترس باشد. در غیر این صورت، سیاستگذار عددی را تعیین کرده، اما ابزار کافی برای سنجش اجرای آن ندارد.
بازار رسمی یک طرف، توافقهای واقعی طرف دیگر
گودرزی در عین حال به واقعیتی اشاره میکند که شاید حتی مهمتر از خود سقف اجاره باشد. او تأکید میکند: موضوع مهمتر این است که مردم در بسیاری از مواقع زودتر از تصمیمات دولت حرکت میکنند و خودشان با یکدیگر به توافق میرسند. این توافقها البته لزوماً به معنای نبود مشکل نیست. توافق میان موجر و مستأجر زمانی میتواند نشانه سلامت بازار باشد که دو طرف قدرت چانهزنی تقریباً متعادلی داشته باشند. اما در شرایطی که مستأجر برای یافتن خانه مناسب تحت فشار زمانی و مالی قرار دارد، قدرت مذاکره همیشه یکسان نیست. بنابراین آرام بودن بازار به لحاظ تعداد تنشها یا شکایتها، الزاماً به معنای مناسب بودن قیمتها برای خانوار نیست.
پایان پیک اجاره؛ پایان بحران نیست
با نزدیک شدن به پایان شهریور، بخشی از فشار فصلی بازار اجاره کاهش مییابد. این اتفاق میتواند فضای بازار را آرامتر کند، اما نباید آن را با حل شدن مشکلات ساختاری اشتباه گرفت. گودرزی درباره وضعیت بازار اجاره در اواخر تابستان میافزاید: اکنون که در اواخر فصل اجاره قرار داریم، میتوان گفت پیک اصلی بازار اجاره را پشت سر گذاشتهایم و با ورود به روزهای پایانی شهریور، بهتدریج شرایط آرامتر خواهد شد. او در ادامه میگوید: ممکن است همچنان شاهد مواردی باشیم که یک مالک عدد نامعقولی برای اجارهبها اعلام کند، اما در مجموع، بازار اجاره در حال حاضر شرایط ملتهبی ندارد. بنابراین آنچه در حال کاهش است، بیشتر فشار ناشی از تقاضای فصلی است، نه الزاماً فشار اقتصادی مسکن بر خانوار.
مساله اصلی، عدد نیست؛ فاصله است
اکنون شاید مهمترین مساله بازار مسکن تهران این نباشد که قیمت هر مترمربع دقیقاً چند میلیون تومان شده است. مساله مهمتر، فاصلهای است که میان این قیمت و درآمد خانوار ایجاد شده است. عدد ۱۰۰ میلیون تومان تنها یک نشانه از این شکاف است. اگر درآمد خانوار و قدرت تأمین مالی آن متناسب با قیمت مسکن رشد نکند، حتی توقف رشد قیمت هم لزوماً به معنای بازگشت بازار به وضعیت مطلوب نیست. بازار مسکن امروز در یک نقطه حساس ایستاده است: از یک طرف، هزینههای اقتصاد اجازه کاهش آسان قیمتها را نمیدهد و از طرف دیگر، توان خرید خانوار اجازه افزایش بیپایان قیمت را نمیدهد. به همین دلیل، شاید مهمترین گزاره درباره آینده بازار مسکن همان جملهای باشد که رییس اتحادیه مشاوران املاک مطرح کرده است: بازار دیگر کشش افزایش بیشتر قیمتها را ندارد. اگر این ارزیابی درست باشد، مساله اصلی بازار در ماههای آینده نه ثبت رکوردهای جدید قیمتی، بلکه تعیین تکلیف همین شکاف خواهد بود؛ شکافی میان خانهای که روزبهروز گرانتر شده و خانواری که روزبهروز از خرید آن دورتر ایستاده است.
نظرات کاربران (۰)