به گزارش اقتصادران، بازار مسکن در حالی همچنان زیر فشار تورم، افزایش هزینههای ساختوساز و جهش قیمت نهادهها قرار دارد که شکاف میاندرآمد خانوار و قیمت خانه، روزبهروز عمیقتر میشود. این شکاف، برای میلیونها مستأجر، رویای خانهدارشدن را به تصمیمی تقریباً ناممکن بدل کرده و حتی بخشی از متقاضیان طرحهای حمایتی مسکن را نیز در میانه مسیر، با ناامیدی و فرسودگی روبرو ساخته است.
در چنین شرایطی، شهرداری تهران با طرحی به نام «خانه ریز» تلاش میکند تا بهجای فروش مترمربع، خانه را بهصورت «سانتیمتر مربع» به مردم عرضه کند تا شاید مردم بتوانند در عرض ۱۰ الی ۱۵ سال آینده خانهدار شوند.
وقتی خرید خانه از سبد خانوار حذف میشود
برای بخش قابل توجهی از خانوارهای کارگری و کارمندی، مسکن دیگر یک «دارایی قابلدسترس» نیست؛ بلکه به مهمترین هزینه ماهانه زندگی تبدیل شده است. مستأجری که بخش عمده درآمد خود را صرف اجاره و تأمین مبلغ رهن میکند، عملاً فرصت پسانداز برای خرید خانه را از دست میدهد. به بیان سادهتر، اجاره دیگر یک مرحله موقتِ گذار به مالکیت نیست؛ بلکه به وضعیتی دایمی تبدیل شده است.
این وضعیت در کلانشهرها بیش از گذشته خودنمایی میکند، اما موج فشار به شهرهای کوچک نیز هم رسیده است. افزایش قیمت مسکن و اجارهبها موجب شده بسیاری از خانوارها، برای حفظ حداقل استاندارد سکونت، ناچار به کاهش متراژ، مهاجرت به مناطق ارزانتر یا حتی جابهجایی به حاشیه شهرها شوند. نتیجه، جابهجایی جغرافیایی جمعیت و بازتولید نابرابری در ابعاد تازهای است. در چنین شرایطی، خرید خانه برای بسیاری از مستأجران دیگر یک هدف میانمدت نیست، بلکه یک رویا دور از دسترس است. جوانی که باید همزمان هزینههای ازدواج، زندگی و اجاره را تأمین کند، عملاً فرصتی برای تشکیل سرمایه لازم جهت خرید خانه ندارد. کارشناسان اقتصادی این پدیده را خروج نسل جوان بازار مالکیت مسکن نامگذاری میکنند و عقیده دارند این روند طی سالهای آتی بیشازپیش خود را نشان خواهد داد.
تورم مسکن و افزایش فشار بر مستأجران
روند افزایش قیمتها در دو تا سه ماه اخیر، نگرانیها درباره آینده بازار مسکن را افزایش داده است. رشد قیمت مسکن، در کنار افزایش هزینههای زمین، مصالح، دستمزد و خدمات ساختمانی، فشار قابل توجهی بر سمت تقاضا وارد کرده و توان خرید خانوارها را باز هم کاهش داده است.
مساله تنها قیمت خرید نیست؛ بلکه هزینههای اجاره به عنوان یک مسائل مهم، فشار مضاعف به معیشت خانوارها وارد میکند. مستأجران در هر دوره تمدید قرارداد، شاهد افزایش قابل توجهی در هزینههای خود هستند که در بسیاری موارد، این افزایش سریعتر از توان مالی آنها است. این وضعیت، سهم مسکن در سبد درآمد خانوار را به شکل قابل توجهی کاهش داده است؛ درحالی که هزینههای جاری، از جمله خوراک، آموزش، و سلامت، همواره در حال افزایش است و خانوارها در تلاش برای مقابله با این چالش، مجبور به کاهش هزینههای دیگر میشوند.
برای قشر وسیعی از خانوارهای کارگری و کارمندی، مسکن دیگر نهتنها یک دارایی قابل خریداری، بلکه مهمترین و بزرگترین هزینه ماهانه است. زندگی زیر سقفهای با اجارههای بالا، باعث شده بخش عمدهای از درآمد خانواده صرف پرداخت اجاره یا رهن شود؛ موضوعی که نهتنها توان پسانداز را از آنها میگیرد، بلکه فرصت سرمایهگذاری و تشکیل ثروت را نیز میسوزاند. در نتیجه، قدرت انتخاب مصرفکنندگان و توان آنها برای سرمایهگذاری در داراییهای بلندمدت، بهشدت محدود شده است. افزون بر آن، فشارهای روانی و اقتصادی، آسیبهایی بلندمدت بر نهاد خانواده وارد میکند و آینده جمعیتی و مدیریتی کشور را در معرض پرسشهای جدی قرار میدهد.
پروژههای حمایتی از امید تا انتظار طولانی
در این میان، دولت و شهرداری تلاشهایی برای برونرفت از این وضعیت ارایه دادهاند. طرحهایی نظیر «نهضت ملی مسکن» و پروژههای مشابه، سعی دارند تا بخشی از نیازهای جمعیت را پاسخ دهند. اما طولانیشدن روند اجرایی، ناتوانی در کنترل هزینهها، و افزایش چشمگیر هزینههای تمامشده، این امیدها را نیز به تأخیر انداخته است.
متقاضیانی که در زمان ثبتنام تصور میکردند با پرداخت تدریجی آورده و تسهیلات بانکی، میتوانند خانهدار شوند، اکنون با افزایش هزینههای نهایی پروژه و دیر شدن زمان تحویل، ناچارند همزمان هزینه جاری زندگی و هزینههای پیشرو را تأمین کنند. این وضعیت، انگیزه و توان آنها برای ادامه مسیر را کاهش میدهد و شاید، آینده این طرحها را در هالهای از عدم قطعیت قرار دهد.مسائل اقتصادی، اثرات مستقیم بر رفتارهای اجتماعی و خانوادگی دارند. در این راستا، بسیاری از جوانان و زوجها، مشکل تأمین مسکن را یکی از موانع اصلی ازدواج و تشکیل خانواده میدانند. ناتوانی در تأمین مسکن، نهتنها بر تصمیمگیریهای شخصی، بلکه بر سیاستگذاریهای جمعیتی کشور نیز تأثیرگذار است. زوجهای جوان، در ابتدای زندگی، باید هزینههای ازدواج، جهیزیه، و هزینههای جاری را کنار گذاشته و به هزینه اجارهخانه و اصلاح زیرساختهای زندگی مشترک بپردازند؛ موضوعی که در نبود امکانات و حمایتهای کافی، موجب کاهش نسبت ازدواج و برهمزدن تعادل جمعیتی میشود.
راهکارهای نوین برای خرید خانه
در این شرایط بحرانی، شهرداری تهران با اجرای طرح «خانه ریز» دست به اقدامی جدید زده. این پروژه، باهدف کاهش فاصله میان توان مالی مردم و قیمت واقعی مسکن، ایدهای متفاوت و جالبتوجه ارایه میدهد؛ در عوض فروش مترمربع، «سانتیمتر مربع» مسکن عرضه میکند. طبق اعلام مسوولان، در طرح «خانه ریز»، هر فرد میتواند با حداقل سرمایهای معادل حدود ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان، بهصورت مشارکتی در پروژههای ساختمانی شرکت کند. این سرمایهگذاری، در قالب خرید سهمالشرکه یا قدرالسهم است و فرد، در انتهای پروژه، در صورت تعهد به خرید، مالکیت واحد مسکونی را کسب میکند. البته خانهدار فرد بسته به تعداد سهم خریداری شده آن دارد برای مثال اگر یک واحد خانه ۱۰۰ متر باشد باید فرد بهاندازه ۱۰۰ متر سهم خریداری کند تا درنهایت خانه در شود.
نکته مهم این است که در «خانه ریز»، هزینه مصالح و ساختوساز، به عنوان یک متغیر مستقل، تأثیر مستقیمی بر قیمت نهایی ندارد و هزینهها در قالب پیشپرداختهای ثابت و مشخص سازوکار میشود؛ بنابراین، حتی در صورت افزایش نرخ مصالح یا تورم، هزینه فرد تحتتأثیر قرار نمیگیرد و صرفاً بر میزان قدرالسهم وی اثر میگذارد.
مدیریت ریسک و نقدشوندگی
یکی از نقدهای مطرح در این پروژه، بحث نقدشوندگی و ریسک سرمایهگذاری است. مسوولان تأکید دارند که این ابزار، در قالب مشارکت مدنی و نه خریدوفروش دارایی، طراحی شده است. یعنی، مالکیت عرصه و اعیان، در پروژه هنوز بهصورت کامل منتقل نمیشود، بلکه مشارکت در منافع پروژه است و پس از اتمام، فرصت تملک فراهم میشود. در صورت بروز نیاز به فروش قدرالسهم، فرآیند خریدوفروش در بازار ثانویه صورت میگیرد و شهرداری و نهادهای مربوط، با ضمانتهایی، نقدشوندگی را تضمین میکنند. این ابزار، به عنوان نوعی سرمایهگذاری خرد در بازار مسکن، نگاهی جدید و آیندهمحور است؛ روشی که اگر با شیوهنامههای شفاف و قوانین موثر همراه باشد، میتواند جایگزین مناسبی برای سیاستهای سنتی باشد.
وضعیت اجرایی و آیندهنگری
پروژه «خانه ریز» در منطقه ۵ تهران، در مرحله خاکبرداری و فونداسیون است و بر اساس اعلام رسمی، پروانه ساخت صادر شده است. مسوولان تأکید دارند که برخلاف شایعات و نگرانیهایی که درباره توقف یا تأخیر پروژه وجود دارد، روند ساخت و پیشرفت فیزیکی، در مسیر صحیح قرار دارد. حدود ۲ درصد پیشرفت فیزیکی ثبت شده و گزارشهای ماهانه در سایتهای رسمی منتشر میشود.
از نظر ساختاری، این پروژه نهتنها شامل واحدهای مسکونی، بلکه احتمالاً بخشهای تجاری و اداری را نیز در برمیگیرد. قیمت نهایی، هزینه ساخت و زمین است و تلاش بر این است که این قیمتها، نسبت به بازار رقابتیتر و عادلانهتر باشد.
اگرچه طرح «خانه ریز» ابزار نوین و تقریباً منطبق بر نیازهای زمانه است، اما هنوز سوالات بسیاری درباره میزان اثربخشی و تطابق این ابزار با سیاستهای کلان مسکن وجود دارد. از نظر علمی و اقتصادی، باید در نظر داشت که این شیوه، بیشتر به عنوان یک ابزار موقت و مکمل عمل میکند؛ یعنی، نباید انتظار داشت که این پروژه، جایگزین کامل برای سیاستهای جامع مسکن شود.در بلندمدت، نیازمند استراتژیهایی چندبعدی هستیم، از جمله افزایش عرضه، کنترل قیمت، کاهش هزینههای ساخت، اصلاح بازار زمین، و تسهیل روندهای تملک و تأمین مالی. درعینحال، سیاستهای حقوقی، مالی و اجتماعی باید سازگار با واقعیتهای اقتصادی و اجتماعی کشور باشند تا بتوانند شکافها را پر کنند و فضایی پایدار برای خانهدارشدن نسل جوان و خانوادهها فراهم سازند.
بازار مسکن، همچنان یک معمای بزرگ اقتصادی و اجتماعی است. بحران فاصله میاندرآمد و هزینه، نیازمند راهکارهای نوین و خلاقانه است، اما این راهکارها نباید تنها بر ابزارهای مالی و فنی اکتفا کنند؛ بلکه باید نگرانیهای اجتماعی، عدالتمحور و آیندهنگر را نیز در بر بگیرند. در نهایت، چشمانداز آینده باید بر محور اصلاح ساختارهای اقتصادی، تقویت قدرت خرید خانوار و توسعه ظرفیتهای ساختوساز کشور استوار باشد؛ چرا که بدون این اصول، هر طرح و ایدهای در بحرانهای بیپایان فرو خواهد رفت.
نظرات کاربران (۰)