به گزارش اقتصادران، در حالی که اغلب پژوهشهای معتبر اقتصادی در حوزه مسکن طی سالهای اخیر حاکی از اثرگذاری وضعیت اقتصاد کلان کشور بر قیمت مسکن است، دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی توپ افزایش قیمت مسکن را به زمین خارجیها انداخته و اعلام کرده که خرید ملک توسط خارجیها منجر به افزایش قیمت مسکن و زمین شده است.
بر کسی پوشیده نیست که در یک اقتصاد تورمی همچون اقتصاد ایران، سرمایههای نقدی به سمت زمین و ملک به عنوان مطمئنترین پناهگاه مصون از تورم سرازیر میشوند و همین مساله منجر به افزایش تقاضای کاذب (سرمایه ای) در بازار مسکن شده و قیمت را رشد میدهد. در عین حال، در یک اقتصاد تورم زده که روز به روز قیمت کالاها افزایش مییابد، بیتردید، قیمت مسکن نیز دستکم همگام با سایر کالا رشد مییابد. بنابراین در اقتصاد ایران و به ویژه در پی خروج امریکا از برجام در تاریخ ۱۸ اردیبهشت ۱۳۹۷، همگام با تشدید نوسانهای اقتصادی و جهش قیمتی کالاها و از جمله مسکن، تمایل به ورود سرمایهگذارانه و سفته بازانه به این بازار بیشتر شد و در نتیجه قیمت مسکن در پایتخت طی حدود ۸ سال گذشته ۱۳۷۲ درصد رشد کرد. این رشد اما به اندازهای بزرگ بوده که نه تنها متقاضیان مصرفی که سفته بازان و سرمایهگذاران را از خرید ملک ناتوان کرده است. در عین حال، این تحلیل مخالف نادیده گرفتن ورود غیرقانونی خارجیها به بازار مسکن برخی شهرهای کشور نیست، اما بر این باور است که وزن این معاملات به اندازهای نیست که بتواند معادلات بازار مسکن کشور را تعیین کند.
دیروز اما دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه ورود خارجیها به بازار مسکن ایران منجر به افزایش قیمت ملک و زمین شده، گفت: بومیان خوزستان در استان ملک و زمین نمیخرند، چراکه دیگر زمینی نیست و اراضی مرغوب از سوی خارجیها خریداری شده است، اگر هم باشد قیمت آن بهشدت افزایش پیدا کرده، چراکه تقاضای خارجیها قیمتها را بالا برده است. یاسر دستمالچیان در گفتوگو با ایلنا درباره ورود اتباع خارجی و سرمایهگذاران غیر ایرانی به بازار مسکن کشورمان اظهار کرد: بهطور قطع با ورود سرمایهگذار خارجی به کشورمان مخالف نیستیم، اما سرمایهگذاری آنها در بخش بازار مسکن و نه تولید مسکن، مخالف هستیم و خرید ملک از سوی خارجیها با ترفندهای دور زدن قانونِ ممانعت فروش زمین، ملک و مسکن به خارجیها منجر به ایجاد اخلال در شبکه توزیع میشود و باعث افزایش قیمتها در این بازار خواهد شد.
وی با اشاره به افزایش فروش ملک زمین در برخی مناطق کشورمان به ویژه شیراز، چابهار و …ادامه داد: دستگاههای نظارتی محلی از این موضوع اطلاع دارند و برای این ترفندهای خارجیها جهت دور زدن قوانین راهکارهایی هم وجود دارد و میتوانیم خلأهای قانونی را پر کنیم. کاملا از ترفندهایی که با استفاده از آن ممنوعیت فروش زمین و ملک به خارجیها را دور میزنند، مطلع هستیم. او گفت: مردم باید در این باره و تبعات فروش املاک و زمین به خارجیها آگاه شوند و این موضوع باید به مطالبه عمومی تبدیل شود. در حال حاضر، شاهد سرمایهگذاریهای عمانیها، قطریها و بعضا اماراتیها در بازار مسکن شیراز هستیم. همچنین سرمایهگذاران افغان وارد بازار مسکن چابهار شدهاند. در خوزستان و برخی مناطق استانهای غربی هم سرمایهگذاران اقلیم کردستان و عراقیها حضور پیدا کردند.
وی با اشاره به وضعیت عجیب بازار مسکن در خوزستان اظهار کرد: اخیرا بازدیدی از شهرهای استان غربی و ملاقات فعالان اقتصادی این شهرها داشتم و گفته شد که امروز قیمت مسکن در شهری مانند ملایر ۲۰ الی ۳۰ درصدی با قیمتها در بازار مسکن در پایتخت فاصله دارد و علت این افزایش قیمت مسکن در ملایر را مهاجرت خوزستانی به این شهر عنوان کردند چراکه شهرهای شمالی خوزستان به ملایر که مهد انگور و صنعت مبلسازی بوده، نزدیک و این شهر از لحاظ اشتغال بسیار پویا است و به همین دلیل نیاز به الحاق زمین به ملایر داشتند، اما چه اتفاقی افتاده است که خوزستانیها به ملایر مهاجرت کرده اند؟
دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی افزود: بومیان خوزستان در خوزستان ملک و زمین نمیخرند، چراکه دیگر زمینی نیست و اراضی مرغوب از سوی خارجیها خریداری شده و اگر هم باشد قیمت آن بهشدت افزایش پیدا کرده، چراکه تقاضای خارجیها قیمتها را بالا برده است. وی گفت: در این شرایط جمعیت و تقاضای خوزستان به ملایر سرریز میشود و وضعیت بازار مسکن ملایر هم به هم میریزد و این وضعیت به اراک هم میرسد و سرمایهگذار خارجی در این بازار مسکن چنین اثرات مخربی در بازار مسکن میگذارد. دستمالچیان ادامه داد: چرا سرمایهگذار خارجی وارد سیستان و زاهدان نمیشود؟ در حال حاضر قیمت خانه در زاهدان از قیمت ساخت ارزانتر است، اما در چابهار قیمت مسکن رو به افزایش است. فرصت برای افزایش سرمایهگذاری در بازار مسکن زاهدان وجود دارد و منطقه پهناوری است، اما توجه خارجیها به سمت چابهار است.
چرا در زاهدان سرمایهگذاری نمیکنند؟
او با تاکید بر اینکه سرمایهگذاری در حوزه خرید ملک آسیب به اقتصاد کشور است، اظهار کرد: با توجه به افزایش تقاضا برای خرید مسکن در ملایر امروز صنعت منبتکاری و این هنر ایرانی در حال از بین رفتن است و توجه همه به بازار مسکن جلب شده و هر چه زمین به ملایر الحاق کنیم بلافاصله به فروش میرود و این وضعیت در شیراز و چابهار هم دیده شده است.
رکود بازار مسکن چه وقت پایان مییابد؟
در این حال، آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، اثر نوسانات شش ساله قیمت مسکن از سال گذشته به شکل رکود معاملاتی بروز کرده و این وضعیت در چهار ماه ابتدای سال جاری نیز ادامه داشته است. اگر نقطه آغاز رکود را ابتدای سال گذشته در نظر بگیریم و رکود فعلی مشابه چهار دهه گذشته باشد کسادی معاملات احتمالا پنج تا هفت فصل دیگر طول میکشد.
تورم بازار مسکن به کمتر از یک سوم نرخ تورم سایر کالاها رسیده است. خرداد امسال نرخ رشد قیمت مسکن در تهران ۹.۷ درصد بود در حالی که تورم عمومی سالانه ۳۵.۵ درصد و تورم نقطه به نقطه ۳۱.۶ درصد اعلام شد. بررسیها نشان میدهد عوارض ناشی از رشد سنگین قیمت مسکن طی شش سال گذشته به شکل رکود معاملات بروز کرده که یک عارضه منفی و یک دستاورد مثبت برای این بازار در پی داشته است. بررسیها نشان میدهد حداقل در کوتاهمدت نمیتوان برآورد دقیقی از چهار متغیر اثرگذار بر بازار مسکن شامل تورم، بازارهای موازی، تسهیلات مسکن و توان متقاضیان دریافت وام ارایه داد. از طرف دیگر آمار بهروزی از واحدهای خالی شهر تهران وجود ندارد.
رکود معاملاتی میتواند به کاهش بازده سرمایه، از دست رفتن انگیزه سرمایهگذاری و کاهش ساخت و ساز منجر شود. با این حال طرف تقاضا این فرصت را پیدا میکند که به تدریج سطح توان خود را به قیمت مسکن نزدیک کند. این اتفاق ممکن است در یک بازه میانمدت رخ دهد. اگرچه دوره تورمی اخیر بازار مسکن که از اوایل سال ۱۳۹۷ آغاز شده به برخورداری از پنج ویژگی شامل نوسانات مقطعی، رکود تورمی، رکود غیرتورمی، رونق و کسادی بین سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۳ قابل مقایسه با ادوار گذشته نیست، اما تحولات چهار دهه اخیر بازار مسکن نشان میدهد دورههای رکود در بازار مسکن بهطور میانگین ۱۰ تا ۱۲ فصل (حدود سه سال) به طول میانجامد. اگر رکود بازار ملک که از اوایل سال گذشته آغاز شده و هماکنون حدود ۱.۵ سال طول کشیده با دورههای قبلی مشابه باشد کسادی این بازار احتمالا پنج تا هفت فصل (حدود ۱.۵ تا ۲ سال) دیگر طول میکشد.
برخی تحلیلگران بازار مسکن معتقدند تا زمانی که عرضههای قبلی واحدهای مسکونی در بازار با تقاضا روبه رو نشود و تقاضای جدید در بازار شکل نگیرد، به احتمال زیاد رکود پابرجا خواهد بود. اما سوال این است که این رکود تا چه زمانی ادامه مییابد. عواملی همچون تعداد واحدهای خالی از سکنه، هزینههای ساخت مسکن، مالیات خانههای خالی، مالیات برعایدی سرمایه، تورم عمومی، وضعیت بازارهای موازی، سقف تسهیلات مسکن و توان متقاضیان مصرفی دریافت وام مسکن در رونق این بازار موثر است. بررسیها نشان میدهد حداقل در کوتاهمدت نمیتوان برآورد دقیقی از چهار متغیر مذکور شامل تورم، بازارهای موازی، تسهیلات مسکن و توان متقاضیان دریافت وام ارایه داد. از طرف دیگر آمار بهروزی از واحدهای خالی شهر تهران وجود ندارد. آخرین آمار به سال ۱۳۹۵ مربوط میشود که بر اساس سرشماری نفوس و مسکن مشخص شد حدود ۵۰۰ هزار خانه خالی در تهران وجود دارد. یکی از مشکلاتی که در حال حاضر وجود دارد به کمبود واحدهای کوچک متراژ با قیمت مناسب مربوط میشود. در حال حاضر حجم عمدهای از واحدهای بالای ۱۰۰ متر مربع با سطح قیمت بالای پنج میلیارد تومان در نیمه شمالی، غرب و شرق تهران به بازار مسکن عرضه شده؛ در حالی که توان تقاضای واقعی در محدوده واحدهای ۵۰ تا ۸۰ متر با سقف قیمت ۲ میلیارد تومان است.
