به گزارش اقتصادران، در حالی که در بازارهایی مانند طلا، ارز و بورس، قیمتها بر پایه معاملات واقعی و دادههای شفاف منتشر میشوند، بازار مسکن ماههاست در تاریکی آماری حرکت میکند؛ بازاری که در آن قیمتهای پیشنهادی بیش از قیمتهای قطعی دیده میشوند و روایت فروشندگان و آگهیها جایگزین واقعیت معاملات شده است.
نتیجه این وضعیت، شکلگیری انتظارات تورمی، سردرگمی خریداران و بازاری است که به جای تکیه بر آمار رسمی، بیش از هر چیز از سیگنالهای غیررسمی و برآوردهای بعضاً غیرکارشناسی تأثیر میپذیرد. حالا فعالان صنفی معتقدند بخش مهمی از نابسامانیهای قیمتگذاری مسکن نه از کمبود اطلاعات، بلکه از فقدان دسترسی عمومی به دادههای واقعی معاملات ناشی میشود؛ خلأیی که زمینه را برای فاصله گرفتن قیمتها از واقعیت بازار فراهم کرده است.سمانه محرمی نمینی، نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک، معتقد است ابزارهای نوین اطلاعرسانی میتوانند به شفافیت بازار کمک کنند، اما تنها زمانی که بر مبنای دادههای واقعی فعالیت کنند.
او میگوید: پلتفرمهای آنلاین خانهیاب در اصل باید به عنوان یک ابزار در خدمت بازار مسکن باشند و میتوانند به شفافیت اطلاعات کمک کنند که این موضوع بسیار مثبت است، اما این ابزارها باید بر پایه دادههای واقعی و کارشناسیشده فعالیت کنند.
به گفته نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک، مشکل اصلی از جایی آغاز میشود که اطلاعات واقعی معاملات در دسترس عموم نیست و در نتیجه قیمتهای پیشنهادی به مرجع ذهنی بازار تبدیل میشوند.
محرمی نمینی در این باره اظهار میکند: در حال حاضر به دلیل نبود نظارت موثر، این پلتفرمها زمینه ایجاد انتظارات تورمی و قیمتسازی در بازار مسکن را فراهم کردهاند. یکی از مشکلات موجود این است که برخی مالکان قیمتهای درجشده در این سامانهها را بر مبنای قیمتهای واقعی و معاملاتی تعیین نمیکنند، بلکه نرخهای پیشنهادی خود را بر اساس آگهیهای مشابه ثبت میکنند؛ در حالی که این قیمتها لزوماً با واقعیت بازار منطبق نیست.
از سامانه معاملات تا خلأ اطلاعاتی امروز
فعالان بازار مسکن معتقدند تا چند سال پیش امکان رصد دقیقتر تحولات بازار وجود داشت، زیرا اطلاعات معاملات در قالب سامانههای رسمی ثبت و قابل تحلیل بود.
نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به این موضوع میگوید: پیش از این، اطلاعات معاملات در اختیار اتحادیه مشاوران املاک قرار داشت. سامانهای تحت عنوان سامانه املاک و مستغلات فعال بود و هر ملکی که معامله میشد، اطلاعات آن به همراه کد رهگیری در این سامانه ثبت میشد.
به گفته او، اتحادیه بر اساس همین دادهها میتوانست روندهای بازار را تحلیل کند. به این معنا که افزایش تعداد معاملات نشاندهنده رونق بازار و کاهش آن بیانگر رکود یا ثبات بود. همچنین بر مبنای قیمتهای واقعی معاملات امکان اعلام دقیق افزایش، کاهش یا ثبات قیمت مسکن به مردم وجود داشت. محرمی نمینی، تأکید میکند: اطلاعاتی که از سوی اتحادیه منتشر میشد، مبتنی بر کدهای رهگیری و قیمتهای معاملاتی واقعی بود، نه قیمتهای اسمی و پیشنهادی که امروز در بسیاری از پلتفرمهای آنلاین مشاهده میشود. او همچنین یادآور میشود: از سال ۱۴۰۲ این اطلاعات از اختیار اتحادیه مشاوران املاک خارج شده و در اختیار سازمان ثبت اسناد، سامانه کاتب و بخشهایی از وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است. به اعتقاد نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک، نتیجه این جابهجایی، شکلگیری یک خلأ اطلاعاتی در بازار بوده است، امروز آینه شفافی برای نمایش وضعیت واقعی قیمتها در مقابل مردم وجود ندارد. در چنین شرایطی، آگهیهای آنلاین نقش پررنگتری پیدا میکنند و مبنای تصمیمگیری بسیاری از افراد قرار میگیرند.
وقتی انتظارات جای واقعیت را میگیرد
اقتصاددانان معتقدند در بازاری که اطلاعات رسمی و شفاف کمرنگ باشد، انتظارات میتواند به عامل تعیینکننده قیمت تبدیل شود. بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنا نیست.
محرمی نمینی در تشریح این وضعیت میگوید: برای مثال اگر یک سازنده در یک برج یا یک منطقه، تعداد زیادی واحد را با قیمتهای خاص آگهی کند، همین موضوع میتواند بر انتظارات قیمتی آن منطقه اثر بگذارد و موجب جابهجایی سطح قیمتها شود. مردم نیز با مشاهده این آگهیها به آن استناد میکنند و قیمت سایر املاک را با همان ارقام مقایسه میکنند.
او معتقد است این روند در نهایت به شکلگیری برداشتهای نادرست از وضعیت بازار منجر میشود، در چنین شرایطی یک قیاس غیرکارشناسی شکل میگیرد؛ زیرا قیمتگذاری در بازار مسکن نیازمند بررسی دقیق مولفههای تخصصی است.
قیمتگذاری مسکن فراتر از چند عدد و آگهی
کارشناسان بازار مسکن تأکید دارند که ارزشگذاری یک ملک به عوامل متعدد و پیچیدهای وابسته است و نمیتوان تنها بر اساس قیمتهای اعلامی درباره ارزش واقعی یک واحد مسکونی قضاوت کرد. نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به ماهیت تخصصی این حوزه میگوید: من معتقد نیستم که این پلتفرمها حذف شوند، بلکه تأکید دارم قیمتهای کارشناسیشده و مبتنی بر دادههای واقعی باید در آنها مبنا قرار گیرد. محرمی نمینی میافزاید: افرادی که به عنوان مشاور املاک فعالیت میکنند، برای دریافت پروانه کسب باید مراحل مختلف آموزشی و تخصصی را طی کنند.
به گفته او، متقاضیان فعالیت در این حوزه باید در آزمون تخصصی سازمان ثبت اسناد، آزمون اصناف و همچنین دورههای آموزشی حقوقی و مهارتهای مذاکره که از سوی اتحادیه برگزار میشود، شرکت کنند و پس از گذراندن این سه مرحله موفق به دریافت پروانه فعالیت شوند.
اثر یک متر بر میلیونها تومان
بازار مسکن از جمله بازارهایی است که حتی تغییرات کوچک در قیمت واحدهای مشابه میتواند آثار گستردهای بر کل بازار داشته باشد. محرمی نمینی میگوید: در حال حاضر افراد بهراحتی میتوانند در این پلتفرمها آگهی ثبت کنند و با درج قیمتهای غیرواقعی، زمینه قیمتسازی در بازار را فراهم آورند. نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تأکید میکند: اگر یک پلتفرم صرفاً بستری برای خرید و فروش کالاهای دستدوم یا خدمات عمومی باشد، شاید تفاوت چندانی در قیمتگذاریها ایجاد نشود؛ اما در حوزه مسکن، کوچکترین تغییر در قیمت هر متر مربع میتواند منجر به جابهجایی قابلتوجه ارزش یک ملک شود. به اعتقاد او، هر تغییر جزئی در قیمت هر متر مسکن، بازار را تحت تأثیر قرار میدهد.
مساله اصلی؛ فقدان شفافیت در دادههای معاملاتی
اگرچه بخشی از انتقادات متوجه نحوه انتشار آگهیها و اطلاعات بازار است، اما ریشه اصلی مساله را باید در نبود دسترسی عمومی به دادههای واقعی معاملات جستوجو کرد. بازاری که در آن قیمتهای قطعی دیده نمیشوند، ناگزیر به سمت اتکا بر قیمتهای پیشنهادی حرکت میکند. در چنین شرایطی، انتظارات جای واقعیت را میگیرد و مرز میان ارزش واقعی و ارزش ادعایی کمرنگ میشود. محرمی نمینی تأکید میکند: اگر اطلاعات بازار و دادههای معاملاتی در اختیار اتحادیه مشاوران املاک قرار داشته باشد، امکان ارایه قیمتهای واقعی و همچنین نظارت موثر بر پلتفرمها و فرآیند فایلینگ املاک فراهم خواهد شد. بازار مسکن امروز بیش از هر زمان دیگری به شفافیت آماری نیاز دارد؛ شفافیتی که بتواند قیمتهای واقعی را از قیمتهای پیشنهادی تفکیک کند و مبنایی معتبر برای تصمیمگیری خانوارها، سرمایهگذاران و سیاستگذاران فراهم آورد. تا زمانی که این خلأ اطلاعاتی پابرجا باشد، انتظارات تورمی همچنان یکی از بازیگران اصلی بازار مسکن باقی خواهد ماند.
نظرات کاربران (۰)