به گزارش اقتصادران، سال ۱۴۰۴ نقطه عطفی در تاریخ بازار مسکن ایران بود؛ سالی که این بازار، برخلاف سنتهای پیشین، نه زیر بار افزایش پیوسته قیمتها، بلکه در مواجهه با رکود شدید معاملات، فشار تورم عمومی و شوکهای سیاسی داخلی و بینالمللی قرار گرفت. دو رخداد سیاسی «مذاکره» و «جنگ» را میتوان به عنوان بازیگردانان اصلی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ معرفی کرد. تحت تاثیر این دو رویداد، رقابت میان بازارهای سرمایهای، انتظارات تورمی، کاهش تقاضای مصرفی و تغییر رفتار سرمایهگذاران در مواجهه با نوسانات دلار و طلا باعث شد نقش سابق مسکن به عنوان پناهگاه سرمایه تضعیف شود و بازار ملک به سوی یک تحول ساختاری پیش رود. در سال ۱۴۰۴، مسکن نسبت به سایر بازارهای دارایی، کمترین میزان رشد قیمت را تجربه کرد.
یکسال متفاوت در بازار مسکن
بازار مسکن در سال ۱۴۰۴، یکی از عمیقترین رکودهای تاریخی خود را تجربه کرد. در حالی که در سالهای قبل، پیوستگی رشد قیمتها با تورم عمومی، تقاضای سرمایهگذاری و انتظارات تورمی، این بازار را به قطب اصلی حفظ ارزش داراییها تبدیل کرده بود، در سال گذشته رکود تقاضا و کاهش معاملات واقعی با شدتی بیسابقه به چشم خورد. این رکود در سه ماهه دوم سال تشدید شد، بهگونهای که حتی در تابستان، زمانی که در حالت معمول فصلی پرتحرک برای املاک است، حجم خرید و فروش به پایینترین سطح سال رسید.
در متن تحولات این سال، چیزی بیش از رکودی معمولی در یک بازار مصرفی وجود داشت: مسیری که بازار مسکن را در معرض تهدید واقعی فروپاشی تقاضای موثر قرار داد، به ویژه زمانی که شوک سیاسی جنگ ۱۲ روزه وارد شد و انتظارات فعالان بازار را جابهجا کرد. در یک تحلیل کلی میتوان گفت سال ۱۴۰۴، یک «بازنگری کامل» در نحوه تعامل مسکن با اقتصاد کلان بود.
رکود معاملات در سایه غیبت تقاضای موثر
بازار معاملات مسکن در سال ۱۴۰۴ به گونهای بیسابقه رکود را تجربه کرد. برخلاف انتظار فعالان که با شروع بهار رشد نسبی در حجم معاملات را پیشبینی میکردند، آمار بنگاههای املاک و تحلیلهای کارشناسی متکی بر دادههای میدانی نشان داد تقاضای واقعی عملا در نیمه اول سال کمرنگ بود. بسیاری از مشاوران املاک گزارش دادند که تماسها و مراجعه خریداران بالقوه به طرز چشمگیری کاهش یافته و بازار خرید و فروش به حالتی نیمه منجمد فرو رفته است. این رکود در تابستان، عمیقتر شد و حتی فصل معمولا پرتقاضا برای مسکن نیز نتوانست جانی به معاملات ببخشد. تحلیلگران بازار میگویند کاهش تقاضا نه صرفا ناشی از مسائل ساختاری مسکن، بلکه تحت تاثیر، ریسک جنگ، تورم عمومی بالا، کاهش درآمد واقعی خانوارها و رقابت با بازارهای موازی با قابلیت نقدشوندگی بالا مثل دلار و طلا بوده است. در چنین محیطی، معامله واقعی کمتر انجام و قیمتها بیشتر در قالب فایلهای آگهی رونمایی شد، قیمتهایی که تقاضا آنها را تایید و پذیرش نمیکرد.
تحولات بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ را میتوان به چند مقطع زمانی کلیدی تقسیم کرد:
بهار ۱۴۰۴ : فایلهای گران و خریداران اندک: در آغاز سال، بازار مسکن از منظر پیشنهاد قیمت شرایط متفاوتی داشت؛ عرضه فایلهای فروش همراه با پیشنهادهایی با سطوح قیمت بالاتر نشان میدادند که مالکان یا سرمایهگذاران انتظار افزایش دارند. با این حال، تقاضای واقعی اندک بود و معاملات در عمل به سختی انجام میشد، بهگونهای که قیمتهای پیشنهادی افزایشی بود، اما قدرت خرید و تقاضای موثر خریداران، در این بازار حضور نداشت. در بهار متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران به محدوده ۹۵ تا ۱۰۰ میلیون تومان رسید.
تابستان ۱۴۰۴: رکود عمیق و فشار اجاره: بازار مسکن، تابستان ۱۴۰۴ به شکلی غیرمنتظره رکود عمیقتری را تجربه کرد. حجم معاملات خرید و فروش حتی در ماههایی که معمولا بازار پررونق است، بسیار پایین باقی ماند و تقاضا بهطور محسوس کاهش یافت. فعالان بازار و کارشناسان، این وضعیت را به «بازار بدون خریدار» تعبیر کردند. همزمان بخش اجارهبها بهطور همزمان تحت فشار تورم عمومی قرار گرفت و تا ۳۰ درصد افزایش در بهای واحدهای استیجاری به ثبت رسید. هر چند این رشد نسبت به تورم عمومی، رشد سایر بازارها و همچنین در مقایسه با سرعت رشد اجارهبها در سال قبل کمتر بود.
پاییز و زمستان ۱۴۰۴ : ثبات قیمتی نسبی در برابر رکود مزمن: در پاییز در شرایطی که همچنان رکود بر بخش خرید و فروش سایه افکنده بود، نشانههای ثبات نسبی قیمت اسمی در فایلها دیده شد. اما در میانه زمستان علایمی از رشد محسوس قیمتهای پیشنهادی همراه با افزایش تقاضا برای خرید مسکن از سمت دو طیف مصرفکننده و سرمایهگذاران بلندمدت رصد شد. همزمان آمارهای رسمی نیز گزارش کردند نرخ تورم بخش مسکن و اجاره همچنان بالا بوده، اما سرعت رشد آن نسبت به تورم عمومی و نرخهای رشد بهای مسکن و اجاره در سال گذشته کمتر شده است. وضعیت پیچیدهای که نشان میدهد بازار نه از پویایی لازم برخوردار و نه بهطور کامل در شرایط وقفه معاملاتی و رشد قیمت قرار گرفته است. با این حال، شاید مهمترین و مثبتترین وجه بازار مسکن ۱۴۰۴ را بتوان در افزایش فاصله رشد قیمت و اجارهبهای مسکن با تورم عمومی عنوان کرد. آمارهای رسمی در خصوص تغییرات شاخص قیمت مصرفکننده نشان داد، در همه ماههای سال ۱۴۰۴ تورم مسکن و اجاره، با فاصله محسوس از تورم عمومی از یک سو و از سوی دیگر از تورم مسکن و اجاره در دست کم سه سال قبل از آن، کمتر بوده و از تبهای بالای تورمی سالهای ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ فاصله گرفته است.
شوک سیاسی جنگ ۱۲ روزه
آتش زیر خاکستر بازار: نیمه نخست سال ۱۴۰۴ با تحولات سیاسی- امنیتی منطقه همراه بود و یکی از مهمترین آنها جنگ ۱۲ روزه بود. این رویداد به شکل «شوک فوری» اثر خود را بر بازار مسکن گذاشت؛ کاهش تعداد معاملات و حتی افزایش محسوس ثبت فایلهای فروش در مناطق متوسط و شمالی کلانشهرها (عمدتا تهران) برای خروج سریع از سرمایهگذاری ملکی گزارش شد. در برخی مناطق تهران، قیمت مسکن در پی این تنش کوتاه، اما اثرگذار کاهش یافت که میتوان از آن به عنوان نشانهای از ترس و بازنگری سرمایهگذاران نسبت به دارایی غیرنقدی تعبیر کرد. این کاهش قیمت مقطعی بخشی از بازار را تحت تاثیر قرار داد، اما اثر آن طولانی و همهجانبه نشد و با کاهش نسبی تنش سیاسی و آتشبس، قیمتها دوباره به سمت ثبات اسمی و در ماههای بعد رشد تدریجی حرکت کردند؛ موضوعی که نشان میداد انتظارات فعالان بازار به شدت تحت تاثیر اخبار سیاسی و غیراقتصادی است.
تورم عمومی، هزینه زندگی و قدرت خرید
همزمان بخش مسکن در سال ۱۴۰۴ تحت تاثیر تورم عمومی بالا قرار گرفت؛ تورمی که قدرت خرید خانوارها را کاهش داد و توان مالی آنها برای خرید ملک را تضعیف کرد. سطح بالای تورم عمومی در کنار افزایش هزینههای زندگی، قدرت خرید واقعی جامعه را که پیشتر هم در سالهای قبل تضعیف شده بود، بیشتر کاهش داد. بسیاری از خانوارها به ویژه خانهاولیها، با دشواری شدید در تامین نقدینگی برای خرید مسکن مواجه شدند؛ اتفاقی که رکود معاملات را تشدید کرد و این وضعیت را که «بازار مسکن برای اکثریت جامعه غیرقابل دسترس شده است» ملموستر کرد. بر اساس دادههای غیررسمی و اطلاعات میدانی متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در روزهای پایانی سال به حول و حوش۱۲۰ تا ۱۲۵ میلیون تومان رسید.
بازیگردانان بازار
جنگ، مذاکره، طلا، دلار و تورم: ۱۴۰۴ در ایران سالی پرنوسان به لحاظ سطح و تغییرات ریسکهای سیاسی و غیراقتصادی و سرایت آن به مجموعه اقتصاد کشور بود. سالی که ابتدا در آن، دور جدیدی از مذاکرات سیاسی آغاز، اما در میانه راه به جنگی غافلگیرکننده ختم شد. ادامه سایه جنگ در کنار شروع دور تازه مذاکرات در ماههای پایانی سال نیز نوسان و نااطمینانی در بازارها را تشدید کرد.
در کنار تورم عمومی و رکود تقاضا، یکی از مهمترین عوامل شکلدهنده به بازار در سال ۱۴۰۴ رقابت با بازارهای موازی سرمایهای بود. افزایش قیمت دلار و طلا در این دوره باعث شد سرمایهگذاران ترجیح بدهند به جای سرمایهگذاری در بخش غیرنقدی و کمتحرک مسکن، منابع خود را به بازارهای نقدشوندهتر منتقل کنند. بازار ارز و طلا سال گذشته نسبت به بخش مسکن، بازدهی جذابتری ارائه دادند، بهویژه برای سرمایهگذاران کوتاهمدت یا کسانی که خواهان حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم هستند. این جابهجایی سرمایهها یکی از مهمترین دلایل کاهش سرعت معاملات در بازار مسکن محسوب میشود، زیرا مسکن نقدشوندگی پایینتری نسبت به دلار و طلا دارد و در شرایط نامطمئن اقتصادی و سیاسی، سرمایهگذاران، بازارهای کمریسکتر را ترجیح میدهند.
این پدیده نشان داد که بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ بیش از آنکه با چالشهای داخلی روبهرو باشد، رقابت مستقیم با داراییهای مالی دیگر، بهویژه در شرایط تورم بالا، در مسیری متفاوت، شرایط آن را تغییر داد.
رتبه آخر مسکن در رشد قیمت (بازدهی)
محاسبه میزان رشد قیمت، در بازارهای مختلف نشاندهنده جاماندگی بازار مسکن ۱۴۰۴ از سایر بازارها در رتبه بازدهی است. بررسیها نشان میدهد، بازدهی طلای ۱۸ عیار، در پایان بهمن ماه نسبت به ابتدای سال، حول و حوش ۱۳۷ درصد بوده و این بازار رتبه اول رشد قیمت و بازدهی را نسبت به سایر بازارها به خود اختصاص داده است. بازدهی سکه تمام بهار آزادی طرح جدید (امامی) در همین بازه زمانی (ابتدای سال ۱۴۰۴ تا پایان بهمن ماه)، حدود ۱۰۱ درصد، بازدهی دلار امریکا حول و حوش ۶۷ درصد، شاخص کل بورس ۳۹ درصد و مسکن شهر تهران (براساس دادههای میدانی و غیررسمی) رقمی حدود ۳۱ درصد بوده است.
پیامدها و درسهای ساختاری بازار
تحولات سال ۱۴۰۴ به وضوح نشان داد که بازار مسکن ایران در برابر چند نیروی کلان ساختاری آسیبپذیر است.
در وهله اول، تورم عمومی بالا و کاهش مستمر و فرسایشی قدرت خرید خانوارها باعث استمرار کاهش تقاضای مصرفی واقعی در بخش خرید شد. همچنین رقابت با بازارهای موازی نقدشونده مثل دلار و طلا موجب انتقال سرمایه از بخش کمتحرک املاک و مستغلات، به بخشهای سریعتر و با نقدشوندگی بالاتر شد. این در حالی است که رکود در بازار معاملات و کاهش ساختوسازها بهویژه در بخشهای حقیقی نشان داد که تقاضای سرمایهگذاری برای مسکن در شرایط عدم اطمینان اقتصادی به شدت تضعیف شده است. این عوامل نهتنها زمینه تعمیق رکود را فراهم کردند، بلکه ساختار بازار مسکن را به چالشی بلندمدت سوق دادند؛ چالشی که در سالهای آتی نیز تبعات خود را نشان خواهد داد.
چشمانداز آتی بازار
میتوان گفت سال ۱۴۰۴ در بازار مسکن ایران، سالی بود که الگوهای سنتی قیمتگذاری و تقاضا تغییر یافت: رکود عمیق در معاملات، فشار تورم عمومی، رقابت سرمایهها با بازارهای موازی و شوکهای سیاسی، بازار را به چالشی ساختاری رساند. در حالی که بازارهای موازی مثل طلا و ارز بازدهی جذابی ارایه کردند و سرمایهها را جذب کردند، مسکن شاهد کاهش فعالیت و عدم توانایی در حفظ نقش «پناهگاه سرمایه» در کوتاهمدت بود. بررسیها نشان میدهد که بخش مسکن، برخلاف گذشته، دیگر تنها تحت تاثیر سیکلهای مقطعی و سنتی رکود و رونق نبوده، بلکه این بازار، بازتابدهنده پیچیدگیهای اقتصاد ایران در سطوح مختلف است، جایی که تصمیمات خانوارها، سرمایهگذاران و سیاستگذاران در سایه تورم، نوسانات ارزی و تحولات سیاسی، مسیر بازار را رقم میزند.
با شعلهور شدن دوباره آتش جنگ، در دهه ابتدایی اسفند ماه و ادامه آن تا زمان حاضر، هماکنون «جنگ» مهمترین مولفه تعیینکننده مسیر بازار مسکن ۱۴۰۵ و حتی سالهای بعد از آن است. صرفنظر از موضوع جنگ، نگاه به آینده بازار مسکن ایران بعد از سال ۱۴۰۴، نیازمند توجه به چند محور کلیدی است؛ در وهله نخست، بهبود تقاضای مصرفی واقعی، به شدت وابسته به افزایش قدرت خرید و دسترسی به تسهیلات حمایتی مناسب خواهد بود. کاهش تورم عمومی و بهبود فضای اقتصاد کلان میتواند به تدریج بازار را از رکود خارج کند و از مهمترین ضرورتهای احیای بازار مسکن است. همچنین نحوه تعامل بازار مسکن با بازارهای موازی (دلار، طلا و سایر ابزارهای سرمایهای) نشان میدهد که مسکن اگر نتواند نقدشوندگی را بهبود بخشد، سرمایهگذاران به سمت داراییهای دیگر سوق داده خواهند شد.
حالا دیگر، در بحبوحه آتش جنگ، کاهش یا افزایش ریسکهای ناشی از این تقابل نظامی بینالمللی، به کلیدیترین و موثرترین عامل در جهتدهی به رفتار حال حاضر و آینده طیفهای مختلف بازار مسکن (خریدار، فروشنده، سازنده و…) تبدیل شده است. در مجموع مسیر بازگشت شرایط معمول به بازار مسکن، مستلزم فروکش کردن ریسک جنگ و سایر ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی است. آشتی میان درآمدهای واقعی خانوارها، تقاضای مصرفی، سیاستهای حمایتی موثر و ثبات اقتصاد کلان در وهله بعد و برای بازگشت به مسیر رونق ضروری است، ترکیبی که اگر در سالهای آینده شکل بگیرد، میتواند بازار ملک را از رکود به سمت رشد سالم هدایت کند.تحلیلگر مسکن
نظرات کاربران (۰)