به گزارش اقتصادران، درحالی که برآوردهای رسمی طی سالهای گذشته از نیاز سالانه کشور به صدها هزار واحد مسکونی جدید حکایت داشتهاند، واقعیت بازار امروز نشان میدهد بحران مسکن دیگر صرفاً به کمبود ساختوساز محدود نمیشود. در بازاری که قیمت مسکن طی یک دهه چندین برابر شده و سهم هزینه تأمین مسکن در سبد خانوار به رکوردهای تاریخی رسیده است، حتی وجود واحدهای آماده نیز الزاماً به معنای دسترسی مردم به مسکن نیست. شکاف میان قیمت مسکن و درآمد خانوارها آنقدر عمیق شده که بسیاری از متقاضیان واقعی عملاً از بازار خرید حذف شدهاند؛ وضعیتی که کارشناسان آن را بحران دسترسی مینامند، نه صرفاً بحران عرضه.
بازار مسکن ایران این روزها در شرایطی قرار دارد که هم سازندگان از تولید فاصله گرفتهاند و هم خریداران از قدرت خرید. نتیجه این وضعیت، رکودی است که در ظاهر با وجود واحدهای خالی و پروژههای نیمهتمام، اما در باطن با کمبود مسکن قابل دسترس برای خانوارها همراه شده است.
سمانه محرمی نمینی، نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک، در گفتوگو با مهر، تصویری نگرانکننده از وضعیت ساختوساز و بازار مسکن ارایه میدهد؛ تصویری که در آن افزایش هزینههای تولید، خروج سازندگان خرد، توقف پروژهها و کاهش قدرت خرید مردم به زنجیرهای از بحرانهای بههمپیوسته تبدیل شدهاند.
سازندگان دیگر انگیزهای برای ساخت ندارند
محرمی نمینی با اشاره به وضعیت ساختوساز در کشور میگوید: متأسفانه حجم ساختوساز همچنان فاصله زیادی با نیاز واقعی کشور دارد. یکی از مهمترین دلایل این موضوع، کاهش انگیزه سازندگان برای ورود به پروژههای جدید است.به گفته او، رشد شدید هزینههای تولید مسکن مهمترین عامل عقبنشینی سرمایهگذاران از این بازار است. او توضیح میدهد: افزایش چشمگیر هزینههای ساخت، رشد قیمت زمین، دشواری تأمین مالی و کاهش اثرگذاری تسهیلات ساخت ازجمله عواملی است که انگیزه سرمایهگذاری در بخش مسکن را کاهش داده است. در گذشته وام ساخت در برخی موارد بخش قابلتوجهی از هزینه یک واحد مسکونی را پوشش میداد، اما اکنون سهم آن در هزینههای ساخت بهشدت کاهش یافته است.
این اظهارات در شرایطی مطرح میشود که بسیاری از فعالان ساختمانی معتقدند نرخ تورم در بخش مصالح ساختمانی و خدمات فنی، سرعتی بسیار بیشتر از رشد تسهیلات بانکی داشته است. به همین دلیل، وامهای ساخت دیگر نقش محرک را در پروژههای ساختمانی ایفا نمیکنند و عملاً به ابزاری کماثر تبدیل شدهاند.
بحران نقدینگی؛ ضربهای که پروژهها را زمینگیر کرد
یکی از مهمترین محورهای اظهارات نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک، وضعیت سازندگان خرد است؛ گروهی که بخش عمده ساختوساز شهری را برعهده دارند اما کمتر مورد توجه سیاستگذاران قرار گرفتهاند.او میگوید: پیشتر نیز بارها اعلام کرده بودم که سازندگان خرد پس از جنگ در حال خروج از زنجیره تأمین مسکن هستند. این موضوع از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا تعداد انبوهسازان در شهر تهران در مقایسه با خردهسازان بسیار محدود است. بخش عمده تولید مسکن توسط سازندگان خرد انجام میشود؛ افرادی که پروژههای ۱۰، ۱۵ یا ۲۰ واحدی را با سرمایههای محدود اجرا میکنند.برخلاف تصور عمومی، موتور اصلی تولید مسکن در بسیاری از شهرهای کشور نه شرکتهای بزرگ ساختمانی، بلکه همین سازندگان کوچک و متوسط هستند. اما افزایش مداوم قیمت مصالح، برنامهریزی مالی آنها را مختل کرده است.محرمی نمینی در این باره توضیح میدهد: سازندگان خرد معمولاً با سرمایه مشخص و براساس برآوردهای اولیه وارد پروژه میشوند. آنها هزینههای ساخت را برای دورهای بین ۱۲ تا ۱۸ ماه و در برخی موارد تا ۲۴ ماه محاسبه میکنند و بر همان اساس منابع مالی خود را مدیریت میکنند. اما زمانی که با افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی مواجه میشوند، تمامی برآوردهای اولیه آنها به هم میریزد و ادامه پروژه با چالش جدی روبهرو میشود.
او میافزاید: سازنده در ابتدای پروژه برآورد میکند که ساختمان برای تکمیل به چه میزان مصالح و هزینه نیاز دارد و براساس همان محاسبات سرمایهگذاری میکند. بخشی از این منابع نیز گاهی از محل پیشفروش تأمین میشود، اما در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، حق پیشفروش برای سازنده درنظر گرفته نمیشود و در نتیجه سازنده باید تمام سرمایه مورد نیاز را شخصاً تأمین کند.
تهران؛ شهری پر از پروژههای نیمهکاره
یکی از هشداردهندهترین بخشهای این گفتوگو مربوط به سرنوشت پروژههای ساختمانی نیمهتمام است. نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تأکید میکند: در چنین شرایطی بسیاری از سازندگان با وجود آغاز پروژه، امکان تکمیل آن را از دست میدهند. در حال حاضر تعداد قابلتوجهی از پروژههای ساختمانی، دستکم در شهر تهران، متوقف یا رها شدهاند تا شرایط اقتصادی و بازار به ثبات بیشتری برسد و پس از آن روند ساختوساز ازسر گرفته شود.این اتفاق تنها به معنای کاهش تولید مسکن نیست. توقف پروژهها زنجیرهای از خسارتهای اقتصادی و اجتماعی را به دنبال دارد؛ از افزایش هزینههای ساخت گرفته تا زیان مالکان و خریداران.نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک میگوید: توقف پروژههای ساختمانی تنها به زیان سازندگان نیست، بلکه مالکان و متقاضیانی که به امید تکمیل واحدهای خود برای یک یا دو سال خانه اجاره کردهاند نیز متحمل هزینههای سنگین میشوند. این وضعیت علاوه بر افزایش فشار مالی بر خانوارها، موجب شکلگیری اختلافات حقوقی و افزایش پروندهها در مراجع قضایی میشود. به بیان دیگر، هر پروژه نیمهتمام تنها یک ساختمان ناقص نیست؛ بلکه مجموعهای از تعهدات مالی، حقوقی و اجتماعی است که در صورت توقف، دهها خانوار را تحت تأثیر قرار میدهد.
خروج سازندگان خرد؛ زنگ خطر برای آینده بازار
از نگاه این مقام صنفی، ادامه روند فعلی میتواند ظرفیت تولید مسکن را به شکل محسوسی کاهش دهد.او تصریح میکند: بسیاری از این مشکلات با اتخاذ راهکارهای مناسب و حمایت از بخش تولید مسکن قابل پیشگیری بود. افزایش هزینه مصالح ساختمانی و دشواری تأمین مالی، سازندگان خرد را از بازار خارج میکند و کاهش حضور این گروه به معنای افت تولید مسکن در کشور خواهد بود.نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک همچنین هشدار میدهد: خروج سازندگان خرد از چرخه تولید، بخش قابلتوجهی از ظرفیت ساختوساز را کاهش میدهد و درنهایت ناترازی عرضه و تقاضا در بازار مسکن را تشدید خواهد کرد؛ موضوعی که میتواند آثار گستردهای بر قیمت مسکن و دسترسی خانوارها به واحدهای مسکونی داشته باشد.
خانه هست، اما برای چه کسانی؟
نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت عرضه و تقاضا میگوید: در شرایط فعلی، عرضه و تقاضا در بازار مسکن قطعاً همخوانی لازم را با یکدیگر ندارند و بازار با عدم تعادل مواجه است. زمانی که از عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن صحبت میکنیم، منظور صرفاً کمبود واحدهای مسکونی نیست، بلکه مجموعهای از عوامل به صورت همزمان در شکلگیری این وضعیت نقش دارند.او یکی از مهمترین عوامل این ناترازی را خروج بخشی از واحدهای مسکونی از چرخه مصرف میداند و توضیح میدهد: نخستین عامل، پایین بودن میزان ساختوساز نسبت به نیاز سالانه کشور است. ازسوی دیگر، بخشی از واحدهای مسکونی به دلیل نگاه سرمایهای مالکان یا با هدف حفظ ارزش دارایی، وارد بازار مصرف نمیشوند و عملاً در دسترس متقاضیان واقعی قرار نمیگیرند؛ عامل مهم دیگر، افزایش فاصله میان توان خرید خانوارها و قیمت مسکن است.در واقع، مساله امروز تنها کمبود خانه نیست؛ بلکه وجود خانههایی است که یا برای سرمایهگذاری نگهداری میشوند یا آنقدر گران هستند که خریداران واقعی توان دسترسی به آنها را ندارند.
بحران واقعی؛ دسترسی به مسکن
محرمی نمینی معتقد است ریشه اصلی بحران فعلی در کاهش قدرت خرید مردم نهفته است.محرمی نمینی یادآور میشود: این شکاف طی سالهای اخیر بیشتر شده و دسترسی بخش قابلتوجهی از متقاضیان به بازار خرید مسکن را دشوار کرده است؛ البته مردم به تدریج در حال تطبیق دادن خود با قیمتهای جدید هستند، اما باید توجه داشت که مساله بازار مسکن صرفاً کمبود فیزیکی واحدهای مسکونی نیست، بلکه موضوع دسترسی خانوارها به مسکن مناسب و متناسب با توان اقتصادی آنها نیز از اهمیت بالایی برخوردار است.این جمله شاید دقیقترین توصیف از وضعیت کنونی بازار باشد؛ بازاری که در آن خانه وجود دارد، اما خریدار توانمند وجود ندارد. واحد مسکونی ساخته میشود، اما بخش بزرگی از جامعه از خرید آن ناتوان است.نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تأکید میکند: بنابراین برای بررسی وضعیت بازار مسکن باید علاوه بر میزان تولید و عرضه، شاخص دسترسی مردم به مسکن مناسب نیز مورد توجه قرار گیرد، زیرا بخش مهمی از چالش فعلی بازار به قدرت خرید متقاضیان و امکان تأمین مسکن توسط خانوارها بازمیگردد.واقعیت آن است که بازار مسکن ایران وارد مرحلهای تازه از بحران شده است؛ مرحلهای که در آن افزایش تعداد واحدهای ساختمانی به تنهایی راهگشا نیست. تا زمانی که فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن کاهش نیابد، حتی رشد عرضه نیز نمیتواند مشکل دسترسی را حل کند. امروز مساله اصلی بازار مسکن نه فقط «کمبود خانه»، بلکه «نبود توان خرید خانه» است؛ شکافی که هر روز عمیقتر میشود و در صورت تداوم، میتواند یکی از مهمترین بحرانهای اقتصادی و اجتماعی کشور را رقم بزند.
نظرات کاربران (۰)