به گزارش اقتصادران، بالاخره پس از گذشت یک سال از رونمایی طرح مسکن اقتصادی یا همان مسکن ۲۵ متری، این طرح در ماهدشت کرج کلید خورد و قرار است ۳۳۰۰ واحد مسکونی در قالب تعاونی ساخته و طی ۴۸ ماه آینده تحویل متقاضیان شود.
البته به گفته رییس اتحادیه تعاونیهای مسکن تهران در این طرح، واحدهایی با متراژهای بالاتر از ۲۵ متر هم احداث میشود و قرار است واحدهایی با متراژ ۲۵ تا ۸۰ متر مربع و حتی ۱۲۰ متر هم برای متقاضیان ساخته شود.
طرح مسکن اقتصادی که به نظر میرسد بیشتر ایدهای تجاری باشد تا راهگشا، واکنشی به رشد قیمت مسکن در سالهای اخیر است که توسط اتحادیه تعاونیهای مسکن تهران پیگیری میشود و به گفته مسوولان این طرح، قیمت زمین برای متقاضیان، صفر در نظر گرفته میشود و واحدهای ۲۵ متری متعلق به دانشجویان و سرمایهگذاران و واحدهای بزرگتر هم برای خانوادههاست.
خشایار باقرپور، مدل اجرای پروژه مسکن اقتصادی را تعاون پایه میداند و میگوید: قیمت واحدهای این پروژه تقریبا۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع است که برای متقاضیان وام درنظر گرفتهایم که ۳۵ درصد هزینه تمام شده واحدها را پوشش میدهد و طی هماهنگی که با بانکها انجام دادهایم این تسهیلات به صورت قرضالحسنه با دوره بازپرداخت چهار ساله پرداخت میشود. مدیرعامل اتحادیه تعاونی عمرانی شهر تهران تاکید میکند: معتقدم باید ساخت مسکن متراژ پایین ادامه پیدا کند تا کمبودی که به این لحاظ در بازار وجود دارد، رفع شود.
اما و اگرهای بسیار در اجرای طرح مسکن اقتصادی
حالا سوال این است که آیا اجرای طرح مسکن اقتصادی با هدف اعلام شده یعنی تامین نیاز امروز جامعه، هماهنگ است؟ از زمان رونمایی طرح مسکن اقتصادی تاکنون که اولین گامهای اجرایی آن برداشته شده است، انتقادات بسیاری به این طرح وارد شده است، استدلال مسوولان این طرح، این است که قیمت زمین به قدری در تهران بالا رفته که عملا توجیه اقتصادی سازندگان برای تولید مسکن در پایتخت ازبین رفته است، به همین دلیل اتحادیه تعاونیهای مسکن تهران واحدهایی میسازد که قیمت زمین آنها صفر شده و از طریق الحاقات زمین، به دست آمدهاند.
ازسوی دیگر کارشناسان بخش مسکن معتقدند اگرچه اجرای چنین طرحهایی میتواند واحدهای مسکونی ارزانقیمتی را دراختیار خریداران قرار دهد اما به کاهش قیمت مسکن و تامین نیاز اکثریت جامعه کمک چندانی نمیکند، در واقع اجرای چنین طرحهایی باری را از دوش سنگین بازار پرنوسان مسکن برنمی دارد و حتی به گفته برخی کارشناسان، عرضه واحدهای مسکونی کوچکمتراژ در میانمدت میتواند بر گرانی مسکن دامن بزند.
ضمن اینکه اما و اگرهایی هم درباره تناقضات این طرح با بافت فرهنگی کشور و همچنین قوانین بالادستی شهرسازی هم وجود دارد؛ به عنوان نمونه مهمترین علت مخالفت فرهنگی با ساخت آپارتمان ۲۵ متری، به مغایرت آن با الگوی مصرف خانوار ایرانی برمیگردد، بعضیها معتقدند که زندگی در چنین خانههایی با سیاستهای کلان فرزندآوری همخوانی ندارد.
همچنین خانههای ۲۵ متری از نظر استانداردهای فنی هم با مشکلاتی روبهرو هستند، در سایر نقاط دنیا به منظور کاهش قیمت تمام شده، این واحدها را بدون پارکینگ میسازند و تحویل میدهند اما استانداردهای کنونی در ایران، مانع از ساخت واحد مسکونی بدون پارکینگ میشود، علاوه بر آن، حداقل سرانه زیربنای واحد مسکونی برای هر نفر در ایران ۵۰ مترمربع درنظر گرفته میشود که برای خانوارهای یک (مجردها) و دو نفره (زوجهای جوان) مطرح هستند، براساس ضوابط شهرسازی شهرداری تهران، اصولا پروانه ساخت برای واحدهای زیر ۶۰ مترمربع منتفی است و نگاهی به قوانین بالادستی هم حکایت از آن دارد که استاندارد مساحت خانه مسکونی به ازای هر نفر، ۱۷.۵ مترمربع است بنابراین برای دو نفر حداقل ۳۵ مترمربع فضا نیاز است و نباید به واحدهایی با متراژ کمتر، مجوز و پروانه ساخت داده شود.
در همین راستا منصور غیبی، کارشناس بخش مسکن درباره ساخت واحدهای مسکونی ۲۵ متری میگوید: متراژهای کوچک برای زندگی براساس فرهنگ ایرانی و اسلامی سازگار نیست و به نوعی خرق عادت است، همانگونه که آپارتماننشینی هم با شیوه زندگی ایرانیان سازگار نبود. غیبی میافزاید: اگرچه طرح مسکن اقتصادی با بهانههایی همچون محدودیتها در زمینه مالی و زمین مطرح شدند اما اینگونه طرحها نه کارایی دارند و نه نتیجهبخش خواهند بود و نه اینکه چتر حمایتی برای متقاضیان بخش مسکن دارند، ضمن اینکه آسیبهای اجتماعی بسیاری هم برای جامعه به همراه خواهند داشت.
او ادامه میدهد: در واقع نمیتوان به بهانه خانهدار کردن بخش کوچکی از جامعه، چنین طرحهایی را اجرایی کرد، البته برخی از وجود خانههای کوچک متراژ در ژاپن مثال میآورند که نمیتوان به این قضیه استناد کرد، زیرا فرهنگ ایرانی با فرهنگ ژاپنی بسیار متفاوت است و آنها در فرهنگ دیگری زیست میکنند و نمیتوان تجربههای آنها را در بخش ساخت واحدهای مسکونی کوچکمتراژ با ایران مقایسه کرد.به گفته این کارشناس بخش مسکن، ساخت واحدهای مسکونی ۲۵ متری، چاره مناسبی برای حل مشکلات بازار مسکن نیست، زیرا با از بین بردن فرهنگ و خاستگاه مردم، ضربه مهلکی را به جامعه وارد میکنیم ضمن اینکه ساخت چنین واحدهایی کمکی به تعدیل قیمت مسکن و همچنین افزایش رغبت مردم برای خرید مسکن نمیکند.غیبی معتقد است: اجرای طرح مسکن اقتصادی در پایتخت غیر ممکن است زیرا در تهران با معضل محدودیت پارکینگ مواجهیم و اگر بخواهیم آپارتمان ۲۵ متری بسازیم، ۱۱ متر آن باید به پارکینگ اختصاص یابد که امکانپذیر نیست.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اهمیت آسیبشناسی اجرای چنین طرحهایی میگوید: باید بیش از آنکه به دنبال مدلسازی و آمارسازی درزمینه ساخت و ساز مسکن باشیم باید به فکر تبعات بعدی این طرحها باشیم، البته یکی از بهانههای طرفداران این طرح، ساخت خانه برای مجردها و خانواده دو نفره است که حتی به این بهانه هم دگرگونی عظیمی در بخش اجتماعی رخ میدهد.
سبد مسکن خانوارهای ایرانی باید متنوع باشد
اگرچه منصور غیبی، منتقد اجرای طرح مسکن اقتصادی است و آن را مخالف با فرهنگ ایرانی و اسلامی دانسته و معتقد است که تبعات اجتماعی چنین طرحهایی جبرانناپذیر است اما بیتالله ستاریان، استاد سابق اقتصاد مسکن دانشگاه تهران، نظر دیگری دارد.
ستاریان میگوید: سبد مسکن ارایه شده به خانوارها باید متنوع باشد، در واقع ما باید در این سبد هم واحدهای مسکونی ۲۵ متری داشته باشیم هم ۲۵۰ متری و نباید آن را محدود به متراژهای خاصی بکنیم. او اضافه میکند: اما نباید همه واحدهای مسکونی موجود در یک مجتمع، ۲۵ متری باشند بلکه باید واحدهای مسکونی با متراژ متفاوت در یک بلوک داشته باشیم.این استاد سابق دانشگاه ادامه میدهد: باید واحدهای مسکونی مناسب مجردها و خانوارهای دونفره هم وجود داشته باشد و نیاز همه متقاضیان پاسخ داده شود، اما باید از نظر زیرساختی و امکانات رفاهی به این موضوع دقت داشته باشند که نیاز همه ساکنان تامین شود.
ستاریان معتقد است: اگر همه واحدهای مسکونی یک بلوک، ۲۵ متری یا همه ۱۲۰ متری باشند این موضوع موجب ایجاد مشکلاتی میشود، در واقع نباید شاهد تقابل قشر ضعیف و مرفه باشیم، مثلا بلوک ۲۵ متریها یا بلوک ۱۲۰ متریها، بلکه باید این واحدها ترکیبی و در بطن یکدیگر باشند.به گفته این کارشناس بازار مسکن، در گذشته هم خانوارها در خانههای کوچکمتراژ زندگی میکردند، مثلا عروس و داماد زندگی مشترک خود را در یک خانه با دو اتاق کوچک آغاز میکردند، بنابراین وجود خانههای کوچک متراژ متناقض با فرهنگ ما نیست.ستاریان با اشاره به اینکه ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ تاثیر چندانی در کاهش قیمت کلی مسکن ندارد، اضافه میکند: واحدهای کوچک از نظر تاسیسات، فرقی با بزرگ متراژها ندارند و قیمت آنها در این زمینه تقریبا برابر است اما در مصالح قیمت این واحدها کمتر از واحدهای متوسط و بزرگ متراژ است ضمن اینکه نمیتوان انتظار داشت قیمت یک واحد مسکونی ۲۵ متری، نصف قیمت یک واحد ۵۰ متری باشد بلکه قیمت آن حدود ۶۰درصد واحد ۵۰ متری شود.
او اظهار میکند: باید به این موضوع دقت کنیم که در دنیا و در کشورهای توسعه یافته از جمله اروپا و ژاپن، خانههای کوچکمتراژ تعریف شده است، ضمن اینکه یکی از مشکلات اصلی خریداران در ایران این است که نمیتوانند واحدهای متوسط یا بزرگ متراژ خریداری کنند و چنین توانایی مالی ندارند، بنابراین بهتر است که آنها واحدی ۳۰ متری بخرند یا در آن زندگی کنند یا به خانوارهای کوچک اجاره دهند و پس از افزایش توان مالی، آن را تبدیل به احسن کنند.
