به گزارش اقتصادران، در حالی که آخرین آمار مرکز آمار ایران نشان میدهد تورم اجاره مسکن در پایان خردادماه به حدود ۳۳ درصد رسیده، فعالان بازار از پدیدهای تازه سخن میگویند؛ افزایش قیمتها دیگر مانند سالهای گذشته به رشد تعداد قراردادهای اجاره منجر نشده است. همزمان، جمعیت مستأجران در حال افزایش است، توان خرید خانوارها کاهش یافته و بازار خرید و فروش نیز در رکودی آرام به سر میبرد؛ شرایطی که کارشناسان آن را نشانه تغییر رفتار بازیگران بازار و احتمال شکلگیری بحران عرضه در سالهای آینده میدانند.
بازار اجاره مسکن در سالهای گذشته تقریباً الگوی مشخصی داشت؛ با آغاز فصل جابهجایی، هم قیمتها افزایش پیدا میکرد و هم حجم قراردادهای اجاره رشد میکرد. اما تابستان امسال ظاهراً این رابطه قدیمی از بین رفته است.
داود بیگینژاد، نایبرییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، معتقد است بازار وارد مرحلهای متفاوت شده است. او میگوید: در سالهای گذشته معمولاً هر زمان افزایش قیمت در بازار رخ میداد، به همان نسبت تعداد قراردادها نیز افزایش پیدا میکرد، اما امسال این روند تغییر کرده و در حالی که در برخی مناطق شاهد رشد قیمتها هستیم، تعداد قراردادها افزایش قابل توجهی نداشته است.
این تغییر رفتار بازار، بیش از هر چیز از کاهش قدرت مالی مستأجران و تعویق تصمیم به جابهجایی حکایت دارد. بسیاری از خانوارها به جای تغییر محل سکونت، قراردادهای قبلی خود را تمدید میکنند یا به مناطق ارزانتر مهاجرت میکنند؛ موضوعی که باعث شده افزایش قیمت، الزاماً به رونق معاملات منجر نشود.
نرخگذاری دستوری؛ سیاستی که عرضه را تهدید میکند؟
یکی از مهمترین محورهای سخنان بیگینژاد، انتقاد از سیاستهای کنترلی دولت در بازار اجاره است. او با اشاره به تعیین سقف افزایش اجارهبها میگوید: سالهاست در حوزه اجارهبهای مسکن شاهد سیاست نرخگذاری دستوری هستیم. وقتی در حوزه سرمایهگذاری فشار وارد میکنیم و اجازه نمیدهیم مالکان متناسب با هزینهها و تورم موجود در جامعه تصمیمگیری کنند، طبیعی است که انگیزه سرمایهگذاری در بخش اجارهداری کاهش پیدا کند.
این اظهارات، یکی از مهمترین چالشهای اقتصاد مسکن را یادآوری میکند؛ بازاری که از یک سو دولت برای حمایت از مستأجران تلاش میکند رشد اجارهبها را کنترل کند و از سوی دیگر مالکان معتقدند محدودیتهای قیمتی، بازده سرمایهگذاری آنها را کاهش داده است.
در واقع اگر بازده اجاره کمتر از تورم عمومی یا سایر بازارهای سرمایهگذاری باشد، بخشی از سرمایهها ممکن است از بازار اجاره خارج شود؛ موضوعی که خود به کاهش عرضه و در نهایت افزایش بیشتر قیمتها منجر خواهد شد.
هشدار درباره آینده بازار اجاره
بیگینژاد نسبت به پیامدهای بلندمدت این روند هشدار میدهد و میگوید: اگر سرمایهگذاران احساس کنند نیازهایشان در این بازار تأمین نمیشود، ممکن است بهتدریج از حوزه اجارهداری خارج شوند و این موضوع در بلندمدت میتواند به کاهش عرضه و کمبود فایلهای اجاره در بازار منجر شود.این هشدار در شرایطی مطرح میشود که طی سالهای اخیر ساختوساز نیز کاهش یافته و عرضه واحدهای جدید متناسب با رشد تقاضا نبوده است. از سوی دیگر، افزایش قیمت مسکن باعث شده بسیاری از خانوارها امکان خرید خانه را از دست بدهند و ناچار به ماندن در بازار اجاره شوند.در چنین شرایطی، هرگونه کاهش عرضه میتواند تعادل شکننده بازار را برهم بزند.
آیا واقعاً اجارهها دو برابر شدهاند؟
در ماههای اخیر بارها ارقامی مانند افزایش ۸۰ تا ۱۰۰ درصدی اجارهبها در فضای رسانهای و شبکههای اجتماعی مطرح شده است؛ اما نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران این ارقام را قابل تعمیم به کل بازار نمیداند. او میگوید: این ارقام قابل تعمیم به همه مناطق نیست و در برخی مناطق بهویژه مناطق حاشیهای شهرها، افزایش قیمتها به این شدت نبوده است. این موضوع نشان میدهد بازار اجاره بیش از گذشته دچار شکاف منطقهای شده است. در مناطق برخوردار و پرتقاضا، افزایش قیمتها همچنان شدید است، اما در بسیاری از مناطق کمبرخوردار یا حاشیهای، رشد اجاره متناسب با توان اقتصادی ساکنان محدودتر بوده است.
خلأ آماری؛ مشکل قدیمی بازار مسکن
یکی دیگر از انتقادهای مطرحشده از سوی بیگینژاد، نبود دادههای دقیق و شفاف درباره بازار مسکن است. او میگوید: به دلیل نبود یک سامانه جامع برای ثبت و گزارش دقیق وقایع ملکی، برخی اعداد و آمارهایی که درباره بازار مطرح میشود ممکن است با واقعیت فاصله داشته باشد. بازار مسکن سالهاست از کمبود اطلاعات شفاف رنج میبرد. نبود آمار دقیق، علاوه بر دشوار کردن تصمیمگیری برای سیاستگذاران، زمینه را برای انتشار ارقام متناقض و شکلگیری انتظارات تورمی نیز فراهم میکند. کارشناسان معتقدند بدون دسترسی به اطلاعات دقیق از تعداد معاملات، قیمتها، میزان عرضه و تقاضا، امکان طراحی سیاستهای موثر برای ساماندهی بازار وجود ندارد.
مستأجران بیشتر، خانههای اجارهای کمتر؟
بیگینژاد در ادامه به روندی اشاره میکند که شاید مهمترین زنگ خطر بازار مسکن باشد. نایبرییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران میگوید: جمعیت مستأجران همچنان رو به افزایش است و اگر عرضه متناسب با این تقاضا افزایش نیابد، در سالهای آینده احتمال بروز کمبود فایلهای اجاره در بازار وجود خواهد داشت.»
این جمله، واقعیتی را بازتاب میدهد که طی سالهای اخیر بارها در گزارشهای رسمی نیز مشاهده شده است؛ کاهش توان خرید خانوارها باعث شده سهم مستأجران در کشور افزایش پیدا کند، اما همزمان ساخت واحدهای استیجاری و سرمایهگذاری در این بخش رشد متناسبی نداشته است.
نتیجه چنین روندی، افزایش رقابت میان مستأجران برای تعداد محدودی واحد اجارهای خواهد بود؛ اتفاقی که معمولاً به افزایش بیشتر قیمتها منجر میشود.
بازار خرید؛ آرام اما نه رونقیافته
در کنار بازار اجاره، وضعیت خرید و فروش مسکن نیز چندان پرتحرک نیست.بیگینژاد درباره شرایط فعلی بازار میگوید: بازار در شرایط کنونی آرام است و به نظر میرسد خریداران مصرفی فرصت مناسبی برای ورود به بازار و تأمین نیازهای خود دارند.
نایبرییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران البته تأکید میکند که آرامش بازار به معنای افزایش قدرت خرید مردم نیست و توضیح میدهد: آمارهای مربوط به هزینه مسکن در سبد خانوار با آمارهای مربوط به قیمت و وضعیت واقعی بازار تفاوت دارد. مرکز آمار، سهم هزینه مسکن در سبد خانوار را اعلام میکند و این موضوع با آمارهای دیگر حوزه مسکن متفاوت است. از نگاه او، بازار خرید بیش از هر چیز تحت تأثیر کاهش قدرت مالی خانوارها قرار دارد. بیگینژاد میگوید: باید پذیرفت که رفتار مردم در بازار تغییر کرده و بخشی از متقاضیان توان ورود به بازار را از دست دادهاند. زمان میبرد تا متقاضیان شرایط جدید بازار را پیدا کنند و بتوانند ملک موردنظر خود را تهیه کنند، اما در مجموع بازار اکنون آرام است.
آرامش یا رکود؟
اگرچه از نگاه فعالان صنفی، بازار امروز آرام است، اما این آرامش بیش از آنکه حاصل تعادل عرضه و تقاضا باشد، نتیجه کاهش توان خرید و افت معاملات به نظر میرسد.وقتی قیمتها همچنان بالاست، اما تعداد قراردادها افزایش نمییابد، خریداران توان ورود ندارند و مستأجران نیز ناچار به تمدید قراردادهای قبلی میشوند، نمیتوان این وضعیت را رونق تلقی کرد.از سوی دیگر، اگر هشدارها درباره کاهش انگیزه سرمایهگذاری در بخش اجاره و افزایش جمعیت مستأجران جدی گرفته نشود، بازار ممکن است در سالهای آینده با کمبود عرضه و جهشهای قیمتی تازه روبرو شود.به نظر میرسد بازار مسکن امروز بیش از هر زمان دیگری نیازمند سیاستهایی است که هم از مستأجران حمایت کند، هم سرمایهگذاری در ساخت و عرضه واحدهای استیجاری را افزایش دهد و هم با ایجاد سامانههای شفاف اطلاعاتی، امکان تصمیمگیری دقیقتر را برای دولت، فعالان بازار و مردم فراهم کند؛ در غیر این صورت، آرامش امروز شاید تنها سکوتی پیش از تشدید بحران فردا باشد.
نظرات کاربران (۰)