به گزارش اقتصادران، تورم ماهانه اجارهبهای مسکن در تیرماه ۱۴۰۵ به ۲.۳ درصد کاهش یافته و برای نخستینبار پس از ۴۴ ماه، تورم سالانه اجاره به ۳۲.۵ درصد رسیده است؛ آماری که در مقایسه با تورم عمومی ۶۶ درصدی کشور، از کند شدن آهنگ رشد اجارهبها حکایت دارد. اما این کاهش آماری در حالی رخ داده که قیمتهای واقعی در بازار اجاره همچنان فاصله چشمگیری با توان مالی خانوارها دارد و بسیاری از مستأجران همچنان ناچارند برای تأمین مسکن، متراژ خانه خود را کاهش دهند یا به مناطق ارزانتر مهاجرت کنند. این تناقض، پرسش مهمی را مطرح میکند؛ آیا بازار اجاره واقعاً آرام شده یا فقط سرعت افزایش قیمتها کمتر شده است؟
تازهترین گزارش مرکز آمار ایران از شاخص قیمت مصرفکننده نشان میدهد تورم ماهانه اجارهبهای مسکن در تیرماه امسال به ۲.۳ درصد رسیده است؛ رقمی که حتی از تورم عمومی ماهانه کشور با نرخ ۳.۱ درصد نیز پایینتر قرار دارد. همچنین تورم سالانه اجاره به ۳۲.۵ درصد کاهش یافته که پایینترین سطح از آذرماه ۱۴۰۱ محسوب میشود. تورم نقطهبهنقطه اجاره نیز در سطح ۳۱.۷ درصد ثبت شده و نسبت به ماه قبل تغییر محسوسی نداشته است.
در نگاه نخست، این اعداد از فروکش کردن التهاب بازار اجاره خبر میدهند؛ بهویژه آنکه تیرماه همواره اوج فصل جابهجایی مستأجران و یکی از ملتهبترین ماههای بازار مسکن بوده است. اما بررسی دقیقتر نشان میدهد آنچه کاهش یافته، «نرخ رشد اجاره» است، نه سطح قیمت اجاره. به بیان دیگر، اجارهبها همچنان در مسیر افزایش قرار دارد، اما سرعت این افزایش نسبت به سالهای گذشته کمتر شده است؛ موضوعی که الزاماً به معنای بهبود وضعیت معیشتی مستأجران نیست.
بازار روایت دیگری دارد
مقایسه شاخصهای تورمی نشان میدهد تورم اجاره از تورم عمومی اقتصاد عقبتر حرکت میکند. در حالی که تورم سالانه کشور به ۶۶ درصد و تورم نقطهبهنقطه عمومی به ۸۷.۹ درصد رسیده، تورم اجاره در محدوده ۳۲ درصد باقی مانده است. این اختلاف آماری اگرچه از منظر اقتصادی یک نشانه مثبت تلقی میشود، اما فعالان بازار معتقدند کاهش فاصله تورمی، الزاماً به معنای کاهش فشار بر مستأجران نیست؛ زیرا پایه قیمتها طی سالهای اخیر آنقدر افزایش یافته که حتی رشد آرامتر نیز برای بسیاری از خانوارها قابل تحمل نیست. در واقع، مستأجری که سال گذشته با افزایش ۴۰ یا ۵۰ درصدی اجاره مواجه شده، امسال نیز باید افزایش جدیدی را بپذیرد؛ هرچند این افزایش به جای ۴۰ درصد، حدود ۳۰ درصد باشد. بنابراین کاهش تورم، از فشار هزینهای انباشته سالهای گذشته نمیکاهد.
قیمتهایی که همچنان از توان مستأجران جلوتر حرکت میکنند
به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، بررسی فایلهای عرضهشده در بازار اجاره تهران نیز نشان میدهد تصویر واقعی بازار با روایت آماری فاصله دارد. در منطقه ۲۲ تهران، واحدهای نوساز ۸۰ تا ۱۰۰ متری عمدتاً با ودیعههایی بین یک تا دو میلیارد تومان و اجارههای ماهانه حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان عرضه میشوند؛ ارقامی که برای بخش قابل توجهی از خانوارهای متوسط دستنیافتنی است. در منطقه ۵ تهران نیز که یکی از پرتقاضاترین مناطق مصرفی محسوب میشود، بسیاری از واحدهای دوخوابه با چندصد میلیون تومان ودیعه و اجارههای ماهانه دورقمی فایل شدهاند؛ شرایطی که باعث شده بخشی از متقاضیان ناچار به ترک این منطقه و جستوجوی واحدهایی در مناطق ارزانتر شوند.
حتی در مناطق مرکزی و جنوبی پایتخت که همواره به عنوان گزینههای اقتصادیتر شناخته میشوند، هزینه اجاره همچنان فشار قابل توجهی بر خانوارهای حقوقبگیر وارد میکند. بسیاری از فایلها برای واحدهای میانمتراژ، چندصد میلیون تومان ودیعه و بیش از ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان اجاره ماهانه طلب میکنند؛ رقمی که بخش بزرگی از درآمد خانوار را به خود اختصاص میدهد. این واقعیت نشان میدهد آرامش نسبی در شاخصهای تورمی هنوز نتوانسته به کاهش محسوس هزینه سکونت منجر شود.
چرا تب بازار کمتر شده است؟
برخی مشاوران املاک معتقدند نسبت به سال گذشته، رفتار مالکان تا حدودی تغییر کرده است. به گفته فعالان بازار، مدت زمان فایل ماندن برخی واحدها افزایش یافته و مالکان برای جلوگیری از خالی ماندن ملک، در مذاکرات انعطاف بیشتری نشان میدهند. این تغییر رفتار، نشانهای از کاهش نسبی تقاضای موثر و افت قدرت خرید مستأجران است؛ نه لزوماً افزایش عرضه. به عبارت دیگر، بازار بیش از آنکه به تعادل رسیده باشد، با کاهش توان مالی متقاضیان مواجه شده است؛ عاملی که سرعت رشد قیمتها را تعدیل کرده، اما مشکل اصلی را حل نکرده است.
خانههای خالی؛ ظرفیت مغفول تنظیم بازار
بسیاری از کارشناسان ریشه اصلی مشکلات بازار اجاره را در کمبود عرضه موثر میدانند.فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن، در این زمینه میگوید: در گذشته به دلیل نبود اطلاعات دقیق، اجرای ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم با چالش روبرو بود، اما اکنون با تکمیل سامانه املاک و اسکان، امکان شناسایی واحدهای خالی با دقت بسیار بالا فراهم شده است. او تأکید میکند: هدف اصلی این قانون نباید صرفاً وصول مالیات باشد، بلکه باید مالکان را به عرضه واحدهای خالی در بازار اجاره ترغیب کند.
به گفته ایلاتی، در تهران حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد و ورود حتی بخشی از این ظرفیت به بازار میتواند تأثیر قابل توجهی بر افزایش عرضه و کاهش فشار قیمتی داشته باشد. او همچنین معتقد است: تجربه سالهای گذشته نشان داده صرف تعیین سقف مجاز برای افزایش اجارهبها یا توصیه به مالکان، اثرگذاری محدودی داشته و بدون اجرای قوانین تنظیمگر، نمیتوان انتظار ایجاد تعادل پایدار در بازار را داشت. این اظهارات نشان میدهد کارشناسان بیش از آنکه بر سیاستهای کنترلی کوتاهمدت تأکید کنند، افزایش عرضه را راهکار اصلی مهار بازار میدانند.
دولت از آرامش بازار میگوید
در مقابل، مسوولان وزارت راه و شهرسازی معتقدند سیاستهای نظارتی تا حدودی توانسته بازار را کنترل کند. رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، اظهار کرد: بازار اجاره مسکن در استان تهران در مقایسه با سالهای گذشته، با توجه به تعیین سقف اجارهبها، آرامتر شده و با تشدید نظارتها میزان همراهی و رعایت سقف اجاره توسط مالکان نیز افزایش یافته است. اگرچه این اظهارات از موفقیت نسبی سیاستهای نظارتی حکایت دارد، اما گزارشهای میدانی و تجربه مستأجران نشان میدهد اجرای این سیاستها هنوز نتوانسته فاصله میان قیمتهای پیشنهادی و توان پرداخت خانوارها را به شکل محسوسی کاهش دهد. واقعیت این است که بازار اجاره امروز با دو تصویر متفاوت روبروست؛ از یک سو شاخصهای رسمی از کاهش شتاب تورم حکایت دارند و از سوی دیگر، هزینه واقعی اجاره همچنان بخش بزرگی از درآمد خانوارها را میبلعد.
کارشناسان معتقدند اگر کاهش تورم اجاره ناشی از افزایش عرضه پایدار، بهرهبرداری از خانههای خالی و توسعه بازار اجارهداری حرفهای نباشد، نمیتوان آن را نشانهای از ثبات بلندمدت دانست. در شرایطی که هنوز بخش قابل توجهی از تقاضا با محدودیت عرضه روبرو است، هرگونه شوک اقتصادی، رشد نقدینگی یا کاهش ساختوساز میتواند دوباره بازار اجاره را وارد مسیر افزایشهای شدید کند. درواقع رسیدن تورم ماهانه اجاره به کانال ۲.۳ درصد بدون تردید یک سیگنال مثبت برای اقتصاد مسکن محسوب میشود، اما این سیگنال زمانی ارزش واقعی پیدا میکند که در زندگی مستأجران نیز قابل لمس باشد.
تا زمانی که بخش عمده درآمد خانوار صرف تأمین سرپناه میشود و بسیاری از خانوادهها برای ادامه سکونت ناچار به کاهش متراژ، تغییر محل زندگی یا پذیرش کیفیت پایینتر مسکن هستند، نمیتوان از بهبود واقعی بازار اجاره سخن گفت. بنابراین، کاهش سرعت رشد قیمتها هرچند خبر امیدوارکنندهای است، اما بدون افزایش عرضه، اجرای کامل مالیات بر خانههای خالی، توسعه ساخت مسکن استیجاری و تقویت قدرت خرید خانوارها، بیش از آنکه نشانه حل بحران باشد، تنها از کاهش موقت تب بازاری حکایت دارد که همچنان یکی از مهمترین دغدغههای معیشتی خانوارهای ایرانی است.
نظرات کاربران (۰)